В комментарии RuNews24.ru руководитель проектов ООО «МКА Град Аудит, Департамент земельных правоотношений и операций с недвижимостью» Илзар Кузахметов пояснил, что самовольной постройкой считается сооружение, которое возвели на земельном участке без необходимых разрешений, а также с нарушением градостроительных норм или строительных правил.
По словам эксперта, есть целый ряд характерных признаков, включая отсутствие у лица прав на земельный участок, отсутствие разрешения использования участка для строительства и возведение здания без специальной разрешительной документации;
Кроме того, постройка может не соответствовать градостроительным, строительным, противопожарным или санитарным требованиям.
Как отметил эксперт, под аналогичные критерии попадает реконструкция, на которую не было дано соответствующее разрешение.
Илзар Кузахметов напомнил, что Статья 222 Гражданского кодекса РФ устанавливает: легализовать самострой можно только через суд. При этом нельзя забывать и о том, что российская судебная практика выработала дополнительное требование: заявителю нужно соблюдать досудебную процедуру, иначе в удовлетворении иска будет отказано.
«Логика суда такова: собственник, не предпринявший попыток узаконить строение в административном порядке, фактически злоупотребляет своим правом на судебную защиту. Подобный подход дает суду возможность удостовериться в том, что истец изначально стремился разрешить ситуацию законным способом», — пояснил эксперт.
Он также отметил, что даже соблюдение всех досудебных процедур и обращение в суд не гарантируют оформления объекта, поскольку сохраняется требование о соответствии постройки установленным нормам. В этом случае, если орган местного самоуправления заявит ходатайство о назначении строительной экспертизы, суд его удовлетворит. А далее собственнику нужно ждать решения — если экспертиза выявит несоответствие нормам, то суд может постановить снести самострой, либо привести объект в соответствие.
«В Москве практика немного отличается, поскольку дополнительно действует Кодекс города Москвы об административных правонарушениях (КоАП г. Москвы), который регулирует ситуации, когда лицо непосредственно нарушает условия договора аренды земельного участка. Нарушения приводят к расторжению договора аренды в случае неисполнения предписаний уполномоченных органов при выявленных нарушениях условий договора».
Эксперт подчеркнул, что возведение самовольных строений может привести к серьёзным финансовым проблемам. Поэтому перед началом строительства необходимо убедиться, что строительству объектов нет препятствий, получить разрешительную документацию, осуществить строительство в соответствии с ней и быть спокойным за свой объект.