Почему цифры так разнятся? Руководитель направления маркетинговых исследований Accent Кристина Стефанова объясняет этот разрыв фундаментальным сдвигом на рынке:
- Жилье: цены на квартиры выросли более чем вдвое (новостройки +126%, вторичка +88% с 2019 по 2025 год), однако арендные ставки не последовали за ними и вернулись к уровню 2019 года. В результате валовая доходность аренды жилья сжалась до критических значений.
- Коммерция: здесь стоимость аренды росла быстрее стоимости самих объектов. Ставки аренды торговых помещений увеличились на 113% при росте цен на 68%, а офисов — на 100% при подорожании всего на 35%. Кроме того, в коммерческих договорах прописана ежегодная индексация ставки, чего почти нет в жилье.
Экономист Владимир Михайлов предупреждает частных инвесторов о подводных камнях высокой доходности. Коммерческие помещения несут гораздо больше рисков: длительный простой при смене арендатора, высокие расходы на ремонт и прямую зависимость от состояния экономики.
«Главный риск частного инвестора — перепутать высокую потенциальную доходность с высокой надежностью. Квартиру проще пересдать или продать», — подчеркнул эксперт.
К тому же заявленная доходность в 12% часто является «грязной». Из неё необходимо вычесть налоги, эксплуатационные расходы, страховку и периоды простоя. Как отмечает руководитель компании по аренде Андрей Ковалев, реальные ставки сейчас составляют около 2% для жилья и 3,4% для коммерции, что проигрывает даже обычным банковским депозитам под 14% годовых.
Несмотря на падение спроса на офисы из-за удаленки, рынок активно расширяется. По итогам первого квартала 2026 года введено рекордные 118 тысяч кв. м новых площадей (против 4,4 тысячи годом ранее). А во втором квартале обновлен 12-летний рекорд: построено 315 тысяч кв. м, где 45% заняли штаб-квартиры крупных корпораций.
Из-за высокого порога входа качественные склады класса А недоступны частным лицам напрямую. Поэтому инвесторы всё чаще уходят в закрытые паевые инвестиционные фонды (ЗПИФ) недвижимости, чтобы получить долю в профессиональном портфеле активов без необходимости самостоятельно искать арендаторов и делать ремонт, пишет «Вечерняя Москва».