Количество отказов растет месяц от месяца
Если в первые три месяца 2025 года дольщики передумали оформлять право собственности на 80 квартир, то в текущем году этот показатель подскочил до 103 лотов. Динамика внутри первого квартала демонстрирует устойчивый рост числа отказников: в январе было зафиксировано 17 расторжений, в феврале — уже 58, а в марте к ним добавились еще 28. Причем абсолютным лидером по числу разорванных контрактов стала столица республики: основная масса расставаний с недвижимостью происходит именно в Казани. Эксперты связывают это как с высокой деловой активностью в мегаполисе, так и с возросшими финансовыми рисками покупателей, которые не всегда могут довести сделку до конца на фоне волатильности ипотечных ставок.
Наибольшее число прерванных контрактов эксперты зафиксировали у проектов группы компаний «ПИК». Только за февраль на долю этого девелопера пришлась 41 расторгнутая сделка на общую сумму 483,8 млн рублей. Парадокс ситуации заключается в том, что застройщик продолжает активно продавать жилье: в течение января–марта ГК реализовала 416 квартир, выручив 4,3 млрд рублей. Тем не менее доля отказов у «ПИК» оказалась самой заметной среди всех участников рынка.
Вторую строчку антирейтинга заняла компания ТСИ, у которой было аннулировано 11 договоров долевого участия. Третье место поделили «Ак Барс Дом» и «Комосстрой»: у первой организации число расторжений составило 9, у второй — 7. Остальные игроки рынка столкнулись с единичными случаями отказа от уже оплаченных или забронированных квадратных метров.
Годовая динамика: четырехкратный скачок и доля в 4%
Примечательно, что всплеск расторжений в Татарстане начался еще в прошлом году. По итогам 12 месяцев 2025-го объем отказов от новостроек вырос сразу в четыре раза, достигнув 6,6 млрд рублей. В абсолютных цифрах жители республики за год передумали заселяться в 515 квартир. Доля расторгнутых сделок относительно общего объема продаж достигла 4%. Для рынка недвижимости, который традиционно считается консервативным и инертным, такая динамика выглядит беспрецедентной и заставляет аналитиков говорить о системных изменениях в поведении покупателей.
На фоне публикации данных по Татарстану в Центробанке ранее уже сделали не менее громкое заявление. По наблюдениям регулятора, российские девелоперы не спешат пересматривать ценники в сторону понижения, несмотря на охлаждение спроса. Сохраняющийся интерес к недвижимости позволяет строительным компаниям удерживать высокие расценки за квадратный метр. Вместо прямой дисконтной политики застройщики активно прибегают к различным маркетинговым приемам: рассрочки, траншевая ипотека, кешбэк при оформлении договора, беспроцентные платежи на время стройки. Все эти инструменты призваны имитировать доступность жилья, не снижая номинальную стоимость лотов.
Однако такая стратегия работает не везде. Эксперты ЦБ обращают внимание на растущий дисбаланс между строительством и продажами в целом ряде регионов. Самый яркий пример — Краснодарский край. В этом субъекте РФ из 8,3 млн квадратных метров возводимого жилья на текущий момент реализовано лишь 1,7 млн квадратов. Иными словами, более 80% строящихся площадей остаются нераспроданными. Такая ситуация создает риски как для самих девелоперов, которые могут столкнуться с кассовыми разрывами, так и для дольщиков, чьи стройки потенциально могут перейти в разряд долгостроев.
Почему покупатели разрывают контракты и что будет дальше
Аналитики связывают рост расторжений в Татарстане с несколькими факторами. Во-первых, это изменение экономических условий конкретного домохозяйства: потеря работы, падение доходов или внезапные крупные расходы. Во-вторых, ухудшение условий по ипотеке: если на старте строительства ставка была приемлемой, а к моменту выдачи ключей выросла на несколько процентов, ежемесячный платеж становится неподъемным. В-третьих, часть покупателей использует механизм ДДУ для краткосрочного «замораживания» капитала, а затем отказывается от сделки, фиксируя небольшой убыток или нулевой результат, если рынок не показал ожидаемого роста стоимости.
Прогноз на ближайшие месяцы выглядит неоднозначным. Если Центробанк сохранит жесткую денежно-кредитную политику, а ипотека останется дорогой, число отказников продолжит расти. Особенно уязвимы проекты массового сегмента, где доля заемных средств в сделках исторически высока. В то же время девелоперы могут начать пересматривать подходы: точечные распродажи, закрытые пулы лотов со скидкой или акции для бюджетников. Однако масштабного обвала цен, по мнению большинства экспертов, ждать не стоит — строительный рынок остается одним из главных бенефициаров государственных программ поддержки, и бизнес будет держать планку до последнего.