«Ругаться бесполезно. Сосед будет до хрипоты доказывать, что «этот столб тут стоял еще при царе Горохе». Что делать? Хвататься за свои документы и бежать к экспертам», — заявила в комментарии RuNews24.ru генеральный директор, кадастровый инженер ООО «Центральное кадастровое агентство» Александра Кортышева.
Она пояснила: если сосед передвинул забор (даже на 30 сантиметров!), это не ошибка, а захват вашей собственности. С точки зрения закона, это нарушение статьи 60 Земельного кодекса РФ, которая восстанавливает положение, существовавшее до нарушения права.
При этом, по словам эксперта, есть нюанс. Дело в том, что голословные обвинения в суде не сработают, а фотография на телефон, где вы стоите у забора с рулеткой, будет для судьи пустым звуком. Кортышева подчёркивает: необходимо представить точные координаты в местной системе координат (МСК). Вот тут в игру вступает землеустроительная экспертиза.
«Часто кажется, что достаточно пригласить геодезиста, он нажмет на кнопки прибора и сразу вынесет окончательный приговор нарушителю. Однако профессиональная землеустроительная экспертиза — это не измерение рулеткой, а глубокое аналитическое исследование».
Суть экспертизы, как отмечает Александра Кортышева, заключается в следующем:
1. Проводится сравнение факта с документом. Он накладывает фактические границы (то, где стоит забор сейчас) на официальные границы из ЕГРН (как должно быть по закону).
2. Эксперт проверяет межевой план, а также все имеющиеся архивные документы. Нельзя исключать того, кадастровый инженер 15 лет назад ошибся с координатами.
«В этом случае формально прав сосед, а не вы. Это называется «реестровая ошибка», и экспертиза вскроет это на берегу».
3. Проводится подсчёт убытков. Если из-за переноса забора пострадали ваши посадки, забор или хозяйственные постройки — эксперт оценит стоимость ущерба.
По словам Кортышевой, самый частый аргумент «захватчика»: так исторически сложилось. Если сосед пользовался спорным клочком земли открыто и непрерывно 15 лет, он может попытаться его отсудить. В таком случае эксперт оценит, есть ли на спорной земле многолетние дубы или сарай соседа. Если да, то шанс у него есть. Однако, если там просто скошенная трава и нет капитальных строений, то экспертиза докажет, что это не «владение», а простое использование, которое не дает права собственности.
Чтобы не потерять свои сотки и наказать соседа (в том числе рублем), Александра Кортышева рекомендовала действовать по четкому плану.
Шаг 1. Досудебная экспертиза (Ваш козырь) Не бегите сразу в суд. Сначала идите к независимому эксперту.
• Результат: Заключение эксперта с актуальной схемой. На ней красным контуром, как правило, показан забор соседа, который «наехал» на ваш участок, а также будет рассчитана площадь наложения участков.
• Бонус: Стоимость этой экспертизы вы потом взыщете с соседа через суд как судебные издержки.
Шаг 2. Претензия Кладете копию заключения в конверт и отправляете соседу заказным письмом с уведомлением. Часто после этого у соседа отпадает желание судиться — он видит, что вы настроены серьезно и у вас на руках «железобетонные» доказательства.
«Если вы не знаете точных контактов соседа (он живет в другом городе, сдает дом или просто избегает встреч) – не переживайте. Данный шаг – скорее добровольный, чем обязательный. Закон не требует обязательно отправлять досудебную претензию по земельным спорам (в отличие, например, от споров потребителей). Вы можете сразу обращаться в суд. Однако если есть хоть малейший шанс решить дело миром и сэкономить год жизни на судебных тяжбах – лучше попробовать. Часто после получения «письма счастья» с официальными цифрами у соседа отпадает желание судиться: он видит, что вы настроены серьезно и у вас на руках «железобетонные» доказательства».
Шаг 3. Суд Если сосед уперся — идете в суд. Прилагаете экспертизу к иску.
Как отметила Кортышева, судья может назначить свою, судебную экспертизу. Если её выводы совпадут (а они совпадут, если эксперт был честный) с вашими, то суд примет решение в вашу пользу, а стоимость вашей досудебной экспертизы суд обяжет оплатить проигравшего соседа.
«Хорошая землеустроительная экспертиза решает 90% проблем», — подчеркнула она.
Держите границы в ЕГРН. Сделайте межевание (если его нет) и внесите координаты в Росреестр. Пока ваш участок числится в кадастре как «десять соток без координат» (декларативная площадь) — любой шустрый сосед или «черный» кадастровый инженер могут отрезать от вас кусок, и доказать что-то будет в разы сложнее. А с координатами в реестре сосед даже забор не сдвинет — Росреестр его быстро поставит на место.