НЕМНОГО ТЕРМИНОЛОГИИ
- ТСЖ – товарищество собственников жилья,
- УК – управляющая компания,
- МКД – многоквартирный дом,
- ЖК – жилищный кодекс,
- ЖКУ – жилищно-коммунальные услуги.
ЧТО ТАКОЕ ТСЖ?
Сразу стоит отметить, что формат ТСЖ стоит выбирать активным собственникам, тем, кто может и готов принимать самое непосредственное участие в решении вопросов, связанных с эксплуатацией, благоустройством дома и общего имущества жильцов.
Если коротко, то суть ТСЖ в следующем: с помощью такой формы управления собственники квартир сами управляют своим домом, в том числе решают вопросы о содержании и благоустройстве двора.
В юридическом определении, в соответствии с ЖК, товарищество собственников жилья – это объединение, членами которого являются собственники помещений в многоквартирном доме, и которые совместно управляют общим имуществом.
Главные цели ТСЖ: благоустройство прилегающей территории, решение проблем, связанных с эксплуатацией и содержанием общего имущества и ЖКУ. Занимаются ими, как правило, правление и председатель товарищества.
Решение самых важных вопросов происходит при участии всех жителей дома. Так, на общих собраниях обсуждаются размер обязательных платежей, возможное получение кредита, планы по ремонту дома и так далее. Решение принято, если за его поддержало минимум две трети членов товарищества.
ЧТО ТАКОЕ ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЖИЛЬЦОВ?
Квартира в МКД – это не только квадратные метры, где вы живете. В качестве «бонуса» на вполне законных основаниях за каждым жильцом закрепляются земля и часть здания. Суть в том, что общее имущество в многоквартирном доме — это все, что находится за пределами вашей квартиры: чердак, подвал, фасады, лифты, а также детские площадки, лестницы, коридоры, освещение подъезда и двора и так далее. Кроме того, в этот же список входят инженерные коммуникации и системы безопасности, в том числе противопожарная и видеонаблюдение.
Показательный пример: стояк холодной воды в ванной, по которому вода течет к соседям выше или ниже, является общим имуществом, а вот трубы разводки, которые отходят от него по комнате — это уже ваше имущество.
Есть еще один момент: вы не можете отказаться от общего имущества, а также продать его или подарить. Но вот поддерживать его в исправном состоянии необходимо.
ЧЕМ ТСЖ ОТЛИЧАЕТСЯ ОТ УК?
А еще управлять МКД можно через управляющую компанию (УК). Такой вариант подойдет, например, новостройкам, жители которых еще не успели познакомиться друг с другом. Через какое-то время при желании УК можно поменять на ТСЖ, с вариантом, когда товарищество может привлечь управляющую компанию в качестве подрядчика.
В отличие от ТСЖ, УК — это сугубо коммерческая организация, сотрудничающая с поставщиками коммунальных услуг. Учредители в этом случае стремятся получить прибыль, причем, это, как правило, открыто оговаривается в уставе каждого УК.
Да, и ТСЖ могут зарабатывать, в том числе и от аренды помещений. Однако тогда все доходы будут отправляться в общую копилку товарищества и использоваться только на его нужды. В отличие от УК, где руководители получают прибыль только в своих интересах – и именно этот материальный момент порой перетекает в ситуацию, в которой происходит откровенное злоупотребление властью. Согласно статистике, именно с управлением УК связана треть всех неплатежей по коммуналке, которые порой беспардонно завышают тарифы.
КТО УПРАВЛЯЕТ ТСЖ?
После того, как на общем собрании жильцов принимается решение о создании ТСЖ, на этом же собрании большинством голосов выбирается правление и председатель, перед которым будут поставлены задачи, связанные с управленческими решениями. Кроме того, он может войти в состав счетной комиссии вместе с секретарем, а правление будет ему помогать в решении главных задач.
На какой срок будет назначаться председатель, будут решать собственники, которые также могут поменять правление ТСЖ, если его работа не устраивает. Для правления, как правило, выбирают нечетное количество членов (так удобно для голосования): 5 или 7 человек, или 3, если дом маленький.
А еще, если жители дома примут соответствующее решение, то члены правления могут получать зарплату. Однако на практике это больше подходит председателю, который тратит много своего личного времени на управление.
Стоит отметить, что сегодня процесс управления ТСЖ значительно упрощен, чем несколько лет назад. В частности, за счет того, что рынок предлагает сервисы, которым можно передать на аутсорс ряд функций, в том числе бухгалтерию, функционал контакт‑центра или, например, работу аварийной службы.
Или, например, собрания собственников жилья с голосованиями можно провести в удаленном формате. Даже регистрацию ТСЖ в качестве юридического лица по месту нахождения дома можно провести через «Госуслуги», подав через электронный кабинет все необходимые документы.
ПЛАН СОЗДАНИЯ ТСЖ
Да, в сети есть масса информации о создании ТСЖ. Однако для надежности советуем обратиться к юристу, который специализируется на сфере ЖКХ – он проконтролирует процедуру.
1. Создайте инициативную группу. Придется обойти всех жильцов дома и найти как минимум трех единомышленников, которые поддержат вашу инициативу о создании ТСЖ, а также помогут вам в дальнейшем. Развесьте объявления в подъездах или напишите в чат дома, если такой есть. Ваши единомышленники – это будущие члены правления ТСЖ.
2. Продумайте финансовый вопрос. Для функционирования ТСЖ необходимы деньги, которые входят в коммунальные платежи. В квитанциях они обозначены как «Содержание общего имущества». Кроме того, деньги могут понадобиться и на зарплату сотрудникам, слесарю, дворнику, бухгалтеру и так далее. Зарплаты, в зависимости от региона разные, поэтому пообщайтесь с председателями ТСЖ в вашем городе, чтобы определиться с их размером.
3. Проведите собрание с собственниками жилья, на котором и будет принято решение о создании ТСЖ. К данному собранию необходимо подготовиться: составить повестку, заказать выписки из Росреестра (для формирования списка собственников), и, конечно же, выбрать даты, когда пройдет собрание, распечатать бланки для голосования и так далее.
Важный момент: необходимо правильно сформулировать повестку голосования, чтобы не проводить собрание еще один раз. Повестка представляет собой список вопросов, за которые собственники жилья будут голосовать за или против.
