Семь комнат, три санузла, 173 кв. м: «массовый» рекордсмен из Ясенево
Вне зависимости от экономической конъюнктуры, рынок недвижимости сохраняет свои «особые категории». Одна из них — крупногабаритные квартиры в старых и средневозрастных домах, предлагающих не премиальную отделку, не панорамные виды или инфраструктуру класса «люкс», а именно функциональное пространство. Так, по данным ТАСС, абсолютным лидером по числу комнат в массовом сегменте стала семикомнатная квартира в районе Ясенево площадью 173,7 м², выставленная на продажу за 34 млн рублей.
Как отмечает бренд-директор агентства «Миэль» Ева Снеговская, объект представляет собой результат объединения трёх смежных квартир — типичный, хотя и трудоёмкий, способ увеличения жилой площади в панельных домах типовых серий. В итоге получилось жилище, рассчитанное на большую семью: три санузла позволят избежать утренней «очереди», лоджии — обеспечить вентиляцию и дополнительное хранение, а кухня площадью 20,7 м² — вместить даже праздничный стол на 10–12 человек. Ключевая ценность здесь — не роскошь, а организация быта: зоны для сна, работы, учёбы и совместного отдыха, разделённые логично и без потерь полезной площади.
Интересно, что цена в 34 млн рублей (≈196 тыс. руб./м²) — при том, что средняя стоимость квадратного метра в Ясенево в 2025 году колеблется в пределах 210–230 тыс. руб. — выглядит ниже рыночной. Это объясняется как сложностью эксплуатации (несколько входных дверей, возможные вопросы с узакониванием перепланировки), так и повышенными коммунальными расходами на отопление и содержание.
Дороже, но просторнее: шестикомнатные «тяжеловесы» от Раменок до Медведкова
За семикомнатной «звёздой» из Ясенево следуют предложения с меньшим числом комнат, но куда большей площадью и ценой. На втором месте — шестикомнатная квартира в Раменках (251,2 м²), запрашиваемая за 89,9 млн рублей (≈358 тыс. руб./м²). Это уже совсем другой сегмент: дом 1998 года постройки, вероятно, кирпичный или монолитный, с повышенной этажностью и более широкими коридорами. Планировка здесь — почти мини-особняк: кухня-гостиная, спортивная комната, библиотека, две гостиных и гардеробная. Подобные объекты уже трудно назвать «массовыми» — скорее, это премиум-сегмент старого жилфонда, где цена формируется не только метрами, но и внутренним потенциалом.
На третьей строчке — 151-метровая квартира в Медведково за 35 млн рублей. Несмотря на меньшую площадь, она дороже ясеневской «семёрки», что говорит о локальной премиальности лота: последний этаж (22-й), две лоджии, объединение двух квартир. Высота расположения добавляет ценности за счёт вида и тишины — особенно в спальном районе, где плотная застройка часто «давит».
Замыкают топ-5 два шестикомнатных объекта на 108 м² (Проспект Мира, 36,1 млн руб.) и 128,2 м² (Калужская, 37,5 млн руб.). Примечательно, что первый находится на первом этаже, но компенсирует это 4-метровыми потолками и семью окнами — редкость для типовой застройки, создающая эффект простора и воздуха. Второй же, как отмечают аналитики, имеет признаки бывшего коливинга.
Коливинги как инвестиционный эксперимент: почему формат не прижился в России
Квартира на Калужской, по оценкам экспертов, изначально создавалась под формат коливинга — совместного проживания незнакомых людей в одном жилом пространстве при условии общей инфраструктуры (кухня, гостиная, иногда — коворкинг-зона). Внешние признаки на фото: унифицированная мебель, одинаковые спальные модули, отсутствие индивидуальной стилизации.
Однако, как констатируют в «Миэль», такой формат в российской реальности не получил массового распространения. Причины — культурные, экономические и правовые:
- Культурные: в России по-прежнему доминирует установка на приватность и семейность. Проживание с «чужими» считается вынужденной мерой (студенты, мигранты), а не осознанным выбором образа жизни;
- Экономические: при расчёте на двоих, аренда обычной двушки часто оказывается сопоставима по стоимости с комнатой в коливинге, но даёт полную автономию;
- Правовые и репутационные: сдача по комнатам увеличивает риски конфликтов, повреждений имущества, нарушений тишины — что отпугивает как соседей по подъезду, так и управляющие компании.
В итоге многие коливинг-проекты, запущенные в 2021–2023 гг., свернулись. А их «наследие» — квартиры с типовыми перепланировками — теперь продаются по ценам ниже рыночных, поскольку требуют реверс-конвертации: возврата стен, демонтажа санузлов, изменения электрики и вентиляции.
Кто покупает «дома под одной крышей»: семьи, удалёнщики, инвесторы
По словам Евы Снеговской, основные покупатели многокомнатных квартир — это:
1. Большие семьи — с тремя и более детьми, либо объединяющие несколько поколений (бабушки/дедушки + родители + дети). Для них главный критерий — минимизация бытового трения: отдельная спальня ребёнку-подростку, кабинет для школьных занятий, «тихая зона» для пожилых родственников.
«Когда каждый имеет своё пространство — снижается напряжение, даже если метраж на человека меньше, чем в загородном доме», — подчёркивает эксперт.
2. Удалённые работники и фрилансеры, которым нужен не просто «уголок у окна», а полноценный рабочий кабинет: звукоизоляция, место для техники, фон для видеоконференций. Арендовать офис экономически невыгодно при постоянной занятости — дешевле расширить жильё.
3. Инвесторы, рассчитывающие на сдачу по комнатам. Хотя спрос ограничен, в отдельных локациях (рядом с вузами, МЦК, крупными бизнес-центрами) такой подход остаётся рентабельным. Например, шестикомнатная квартира в 128 м² может приносить до 300–350 тыс. руб./мес. при сдаче всех комнат (по 45–60 тыс. руб.), тогда как в аренду целиком — не более 180–200 тыс. Однако это требует активного управления, юридического сопровождения и готовности к высокой оборачиваемости жильцов.
Тренды и перспективы: будет ли спрос расти?
Несмотря на рост цен и ипотечных ставок, интерес к просторным квартирам в черте города остаётся устойчивым. Это связано с несколькими факторами:
- Снижение популярности загородного жилья — особенно среди семей с детьми школьного возраста (из-за транспортной доступности и качества образования);
- Рост числа многопоколенных семей, вынужденных жить вместе из-за финансовых или миграционных обстоятельств;
- Дефицит качественных апартаментов и таунхаусов в пределах МКАД: новостройки до 200 м² в массовом сегменте почти не строятся, а предложения от застройщиков — преимущественно студии и однушки.
В то же время, у таких объектов есть и ограничения:
- сложности с перепродажей (узкий круг покупателей),
- повышенные расходы на ЖКХ и капремонт (часто рассчитываются по общей площади),
- риски при оформлении ипотеки (крупный первоначальный взнос, требование к узаконенным перепланировкам).
Тем не менее, для определённой категории москвичей — для тех, кто ставит во главу угла устойчивость, функциональность и долгосрочную автономию — семи- и шестикомнатная квартира остаётся не роскошью, а разумной жизненной стратегией.
В мире, где границы между домом, работой и личной жизнью всё чаще стираются, пространство становится не просто метражом — оно превращается в ресурс. И те, кто умеет им управлять, получают преимущество — даже если платят за это 34 миллиона рублей.