Цены растут
В октябре 2023 года аренда жилья в крупных городах нашей страны подскочила на шесть процентов за месяц. Об этом говорят специалисты портала «Мир квартир» в своем исследовании.
Как выяснилось, в минувшем месяце взять в аренду «однушку» стало в среднем на 7% дороже (20 039 рублей в месяц), «двушку» — на 5,9% дороже (26 191 рубль в месяц). Аренда «трешки» поднялась на 4,5% (33 090 рублей в месяц).
В отдельных городах ставки по аренде поднялись на четверть по сравнению с сентябрьскими показателями. Больше всего цены повысились в Кирове, где аренда однокомнатной квартиры увеличилась на 15,8%, двухкомнатной — на 24,6%, трехкомнатной — на 25,7%. Заметное повышение показали Якутск, Новосибирск, Курган, Воронеж и Улан-Удэ. Аренда однокомнатной квартиры в Москве выросла на 12,9%, двухкомнатной — на 12,3%, трехкомнатной — на 7,7%. В Санкт-Петербурге рост составил 17,1%, 9% и 0,3% соответственно.
Авторы исследования делают вывод, что приобрести жилье в собственность становится всё менее возможно, поэтому для многих наших сограждан единственным выходом из ситуации остается аренда квартиры. Этим пользуются владельцы квартир. Рост ставок по аренде объясняется несколькими причинами.
Каковы же причины?
Первая причина – это сезонный фактор. Осень является тем периодом, когда рентные ставки обычно растут, говорит заместитель директора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ ВШЭ Татьяна Школьная. Она обосновывает повышенный спрос на арендное жилье уходом в компаниях и вузах от удаленки в учебе и на работе.
Фактор сезонности усиливает традиционная «внутренняя миграция»: люди приезжают с дач в город, студенты возвращаются к месту учебы, специалисты — в командировки, считает директор рынков России и СНГ fam Properties Валерий Тумин.
«Кроме того, сказалась и обратная релокация граждан России, покинувших страну весной и осенью 2022 года», — полагает он.
Другая причина – повышение ключевой ставки. Речь идет о повышении ключевой ставки Центробанка сразу на два процентных пункта — до 15% годовых.
Важно отметить, что ставка по аренде квартир конкурирует со ставкой по ипотеке. Вторая подскочила вслед за первой. В результате увеличился спрос на аренду жилья. В силу того, что арендовать жилье стало в два раза дешевле, чем покупать в ипотеку, поднялся спрос. Стала дорожать и аренда, констатирует директор департамента корпоративных финансов ИК «ИВА Партнерс» Артем Тузов.
Ипотечные ставки могут вырасти до 16-16,5%, прогнозирует директор по стратегии ИК «Финам» Ярослав Кабаков.
«Растущие ставки по ипотеке, а также ужесточение требований к заемщикам и продолжающийся рост цен на первичном рынке недвижимости могут привести к увеличению спроса на аренду жилья, поскольку именно рынок аренды остается наиболее доступной и приемлемой альтернативой приобретению собственного жилья», — подчеркнул он.
С его слов, заметный рост спроса на аренду может спровоцировать увеличение арендных платежей — это может особенно бросаться в глаза в крупных городах, где есть высокий спрос на жилье. Эксперт убежден, что рост стоимости аренды жилья продолжится.
По мнению заместителя директора. Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяны Школьной, стоимость квартир для многих будущих покупателей уже достигла «заградительного» уровня. Как результат, они выбирают аренду жилья, отметила эксперт.
Ее точку зрения разделяет руководитель департамента продаж и клиентской поддержки «Альфа-Форекс» Александр Шнейдерман. Он говорит, что денежно-кредитная политика Центробанка и повышение ключевой ставки до 15% в стране, где крупные приобретения обычно совершают в кредит, сильно ударила по спросу.
«Россияне на данном этапе затаились и откладывают любые крупные покупки: не только жилье, но и автомобили, дорогостоящие путевки и т.д.», — резюмировал он.
Третья причина – отсутствие программ господдержки.
Нужно отметить, что после ввода в действие программы господдержки произошел так называемый «квартирный бум» 2020 года. Тогда миллионы россиян смогли купить жилье в ипотеку по льготной ставке. Однако это подкосило рынок арендного жилья, уточняет управляющий партнер аналитического агентства «ВМТ Консалт» Екатерина Косарева.
«На данный момент большая часть программ свернута. Отчасти из-за высокой ключевой ставки, отчасти из-за перераспределения средств бюджета на другие нужды», — отмечает она.
А что же дальше будет с арендой?
Екатерина Косарева ожидает лишь временное охлаждение на рынке недвижимости, за которым будет неизбежный всплеск, вызванный фактором отложенного спроса. Его продолжительность зависит напрямую от ключевой ставки. По мнению Артема Тузова, чем дольше будет сохраняться высокая ключевая ставка, тем продолжительнее будет повышаться аренда.
Эксперт Валерий Тумин обращает внимание на то, что ажиотажный спрос прошел, и рынок постепенно охлаждается. А значит, скоро можно ожидать корректировки цен вниз, считает он.
«К тому же, как показывают исследования, накопить на собственную квартиру, параллельно снимая жилье, можно лишь в четырех регионах. По всей остальной стране ипотека по-прежнему выгоднее аренды», — подытожил Тумин.
