Она продавала квартиру долго и аккуратно
Речь о Елизавете Диановой, чемпионке Европы по хоккею на траве из Петербурга. 9 апреля РИА Новости опубликовало её подробное интервью — и это, пожалуй, самая наглядная иллюстрация того, в какой правовой ловушке оказались тысячи россиян из-за того, что принято называть «схемой Долиной». На момент сделки Елизавета работала риелтором — то есть знала рынок изнутри и понимала все риски. Когда в её агентство обратилась пожилая женщина Наталья Петровна (имя изменено) с желанием срочно продать двухкомнатную квартиру на Васильевском острове, Дианова не бросилась подписывать документы.
«Я узнала всю информацию, расспросила, в связи с чем у неё срочная продажа и почему она хочет переехать. Она объяснила свою срочность тем, что ей понадобилось выкупить половину дачи с участком у своей сестры, это место ей дорого, и поэтому она не хочет, чтобы кто-то другой перекупил эту недвижимость», — рассказала Дианова журналистам.
Объяснение звучало логично. Но Елизавета на этом не остановилась. Запросила у пенсионерки справки из наркологического и психоневрологического диспансеров. А потом — и это уже совсем нестандартный ход — за собственные деньги организовала бабушке добровольную психиатрическую экспертизу с энцефалограммой мозга и серией психологических тестов. Специалисты зафиксировали полную дееспособность. Никаких нарушений.
Только после всего этого Елизавета продала свою однокомнатную квартиру и вложила деньги в новую. Сделка на 7,3 миллиона рублей. Всё чисто, всё по закону.
Замки оказались чужими
Наталья Петровна выписалась из квартиры, но с выездом не торопилась — ссылалась на невывезенные вещи. Это должно было насторожить. Но кто из нас не делал скидку на пожилого человека, которому нужно время собраться?
Спортсменка уже несколько лет живёт на съёмной квартире, оплачивает коммунальные счета за «двушку», в которую вернулась Наталья Петровна.
Когда Дианова приехала проверить жильё, замки оказались другими. Чужими. Вскрывать дверь собственной квартиры пришлось в присутствии полицейских.
А потом начался кошмар. На имя Диановой стали открывать заявки в микрофинансовых организациях, с незнакомых номеров поступали сообщения о встрече без протокола, её вызывали на допросы в Следственный комитет. Давление шло со всех сторон.
Елизавета подозревает, что за пенсионеркой стоит влиятельный родственник, который помогает ей выигрывать судебные процессы. Доказать это пока не удаётся.
Дианова проиграла два суда подряд. Сейчас ждёт решения по кассационной жалобе.
Напоминаем, если забыли
Чтобы понять масштаб происходящего, нужно вернуться к истории, которая дала схеме название. В 2024 году народная артистка Лариса Долина стала жертвой телефонных мошенников: те представились сотрудниками ФСБ и убедили певицу, что её сбережениям угрожает опасность. Под их влиянием Долина перевела более 200 миллионов рублей на так называемые «безопасные счета» и продала пятикомнатную квартиру в Хамовниках.
Долина — тоже жертва. Это важно понимать. Но дальше произошло то, что перевернуло весь рынок вторичной недвижимости: певица подала в суд на покупательницу Полину Лурье и через суд вернула себе квартиру, не возвращая покупательнице деньги. История стала вирусной, а пенсионеры по всей стране внезапно обнаружили, что любую проданную недвижимость можно легко вернуть. Причём деньги возвращать необязательно.
Эпопея с квартирой Долиной тянулась долго. Только 16 декабря прошлого года Верховный суд вынес окончательное решение — право собственности признали за покупательницей. 25 декабря суд постановил выселить Долину из проданной квартиры. Только 19 января 2026 выселение состоялось — ключи передали адвокату Лурье. Но, как видим, не всегда подобные истории заканчиваются в пользу добросовестных покупателей.
Три тысячи семей. И это только официально
Дальше — лавина. Лишь за 2025 год по «схеме Долиной» в судах были оспорены более трёх тысяч сделок. Многие добросовестные покупатели остались без жилья и средств, а некоторые — ещё и с ипотечными кредитами.
Среди пострадавших — рабочие, участники СВО, многодетные семьи. Люди, которые годами откладывали деньги и наконец решились на покупку жилья.
Продавцы выставляют жильё по заниженной цене, оно быстро находит покупателя. Деньги получены, при необходимости разделены с «помощниками» — а дальше продавец идёт в суд и заявляет, что стал жертвой обмана. Суд признаёт сделку недействительной. По всем правилам это должно означать возврат и квартиры, и денег. Но вся суть схемы в том, что квартира есть, а денег уже нет. И взять с пенсионера, как правило, нечего.
Схема мутировала
После того как в конце 2025 года Верховный суд встал на сторону Полины Лурье — законной покупательницы квартиры Долиной — многие думали: ну вот, прецедент переломлен, покупатели теперь защищены. Но мошенники оказались изобретательнее.
После решения Верховного суда пожилые продавцы квартир начали применять новую тактику оспаривания сделок. Теперь вместо ссылок на давление или обман они апеллируют к статье 177 Гражданского кодекса, утверждая, что не осознавали своих действий из-за проблем со здоровьем.
Юридически такой аргумент выглядит слабее, чем прежние ссылки на мошеннический обман. Но для покупателей он несёт не меньшую угрозу: если суд признаёт продавца недееспособным на момент сделки, новые владельцы рискуют потерять и квартиру, и деньги разом.
Именно поэтому история Диановой сейчас звучит неутешительно для тех, кто хочет купить жильё на рынке вторичной недвижимости: даже экспертиза с ЭЭГ, проведённая заблаговременно, не стала защитой в суде.
Что делает государство
Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков заявил, что меры по защите от подобных схем могут быть приняты уже в первом квартале 2026 года. Обсуждаются разные варианты: от обязательного нотариального удостоверения сделок с участием пожилых продавцов до введения «периода охлаждения», когда пенсионерам будут ограничивать доступ к вырученным деньгам на срок до 30 суток.
Нотариусы со своей стороны напоминают: основная задача мошенника — свести к минимуму участие профессионалов в сделке. Консультация у нотариуса сводит шансы аферистов к нулю, при этом нотариусы консультируют граждан бесплатно.
Но работа над законодательным урегулированием подобных случаев пока ведется, а рынок недвижимости не стоит на месте: сделки купли-продажи совершаются каждый день. А суды продолжают рассматривать дела в прежнем режиме — и примерно в половине случаев встают на сторону пожилых продавцов, оставляя добросовестных покупателей ни с чем.
Эпилог без хэппи-энда
Елизавета Дианова — чемпионка Европы, профессиональный риелтор, человек, сделавший всё по правилам, — каждый месяц платит аренду за чужую квартиру. И одновременно оплачивает коммунальные счета за ту, из которой её выгнали. Юридически она до сих пор числится собственником. Фактически — бездомная.
Схема, которую назвали в честь народной артистки, стала «словом года» в финансово-экономической номинации портала «Грамота.ру» по итогам 2025 года. Теперь это не просто громкое дело — это реальность, с которой может столкнуться любой, кто решится купить квартиру на вторичном рынке у пожилого человека.
Покупайте квартиры в новостройках от застройщиков. Или ждите принятия законов. Или молитесь, чтобы вам попалась честная бабушка.