Прошедший май и начало июня удивили экспертов рынка недвижимости: средняя цена «квадрата» на вторичке выросла так сильно, как не росла больше 10 лет. Однако за этой статистикой скрывается глубокая трещина - рынок окончательно разделился на ликвидные драгоценности и балласт, который продавцам придется сбрасывать с большими скидками. Подробности - в данной статье.
Аналитики центра «ИНКОМ-Недвижимость» подвели итоги мая. Количество выставленных на продажу квартир в старых границах Москвы сократилось на 6% и составило чуть меньше 98 тысяч объектов. Но главная новость - в цене. В апреле квадратный метр стоил в среднем 291,3 тысячи рублей, а в мае - уже 306,5 тысячи. Прирост в 5,2% за месяц стал самым заметным с 2012 года.
При этом рост оказался всеобщим. Во всех округах столицы медианная стоимость метра пошла вверх. В Северо-Восточном округе прибавка составила 3,7%, а в Центральном - все 9%. Эксперты объясняют это не столько ажиотажным спросом, сколько структурными сдвигами.
В Москве продолжается строительство дорогого жилья, и когда эти новостройки переходят в разряд вторичного фонда, они автоматически «подтягивают» общую статистику вверх.
К середине первого летнего месяца рынок замер в состоянии осторожного равновесия. Весеннее оживление сошло на нет. Как поясняют риелторы, покупателей сейчас сдерживают высокие ипотечные ставки, а продавцы, чувствуя это, все чаще соглашаются на торг. В большинстве регионов страны сегодня сложился рынок покупателя: предложений много, а желающих платить по высоким ценам мало.
Главный тренд июня - расслоение. Если раньше цены на разные объекты двигались примерно в одном направлении, то теперь судьба конкретной квартиры зависит исключительно от ее качества. Современные юридически чистые лоты в удобных локациях находят своих хозяев быстро. Переоцененные «бабушкины» варианты с убитой сантехникой могут провисеть в базе месяцами.
«С 1 июля в массовом сегменте вторичного жилья, включая типовые квартиры и объекты в спальных районах, цены, скорее всего, останутся под давлением. Формально стоимость в объявлениях может почти не измениться, но реальные цены сделок, скорее всего, будут ниже на 1–3% за счёт увеличения скидок и более активного торга. Продавцам приходится конкурировать за ограниченный круг покупателей с наличными средствами», - рассказала СМИ Мария Долгих, директор по ценообразованию и продукту девелоперской компании «Север».
Многие эксперты по недвижимости сходятся во мнении: обвалов и резких скачков летом не случится. Базовый прогноз на вторую половину года - плавное подорожание в среднем на 1–2% ежемесяльно, но только для определенных категорий. Разберем основные группы.
1. Качественное жилье и бизнес-класс. Эта ниша чувствует себя увереннее. Квартиры с хорошим ремонтом, удобным подъездом и понятной историей останутся в цене. Здесь вероятна стагнация или символический рост в пределах инфляции. Элитный сегмент и бизнес-класс выглядят наиболее защищенными.
Дело в том, что такие сделки часто проходят без привлечения кредитов, за собственные средства. Покупатели не зависят от решений Центробанка, поэтому до конца лета цены здесь останутся стабильными, а лучшие лоты могут прибавить 1–2%.
2. Худший вариант - квартиры без ремонта. Это аутсайдеры рынка. Покупатели стали очень требовательны и не желают переплачивать за объекты, требующие серьезных вложений. В отдельных случаях продавцам таких квартир придется сбрасывать ценник на 5–10%. И это не предел, если объект не пользуется спросом долгое время.
Ключевой вопрос второго полугодия - денежно-кредитная политика. Если ставки по ипотеке начнут заметно снижаться, вторичный рынок оживет уже к осени. Спрос подтянется, и цены получат поддержку.
Если же условия кредитования останутся жесткими, рынок, скорее всего, продолжит топтаться на месте в ожидании лучших времен. Массовый сегмент будет постепенно дешеветь в реальных сделках, а качество, как и прежде, останется главной ценностью.