Суть в следующем: если вы владеете какой-либо недвижимостью, например, квартирой в многоэтажном доме, то в качестве «бонуса» у вас появляется право на долю в общей территории: лестницы, лестничные клетки, придомовую территорию, подсобные помещения и так далее.
Если речь идет о садовом товариществе или, например, коттеджном поселке, то вы получаете право на дороги внутри поселка и на сопутствующие территории типа детской, спортивной площадки или котельной. То есть, это земля за пределами личных участков, но в пределах товарищества. Кстати, шлагбаум на въезде, а также ворота с будкой охранника тоже сюда относятся.
Законодательно все, что связано с таким имуществом, теперь регулируется новым параграфом Гражданского кодекса, который называется «Общее имущество собственников недвижимых вещей». Поясним, что под понятием «недвижимая вещь» понимаются садовый участок, квартира, а также гараж. То есть, новые поправки касаются большинства россиян, так как касаются любых жилищных, дачных и гаражных объединений.
В этом направлении вопросы, связанные с общим имуществом товариществ и коттеджных поселков, часто во многом регулировались отчасти «по собственному разумению». Дела порой доходили до самовольного захвата каких-то фирм или энтузиастов с последующим сбором трехкратной дани с жителей, например, за проезд через шлагбаум или пользование стоянкой. Однако теперь все вопросы будут решаться законодательно, так, как это происходит в многоэтажках.
Рассмотрим основные нововведения:
1. Передавать общее имущество можно только по итогам общего собрания. По факту, поправки в закон упорядочивает отношения собственности. Многие сталкивались или слышали о случаях, когда владелец участка, выкупивший дорогу, закрывал въезд и требовал с остальных садоводов плату за пользование этим участком дороги, или вообще закрывал проезд. Однако теперь такие случаи будут считаться незаконными. Даже правление СНТ не имеет права передавать на свое усмотрение участок дороги или, например, детскую площадку или иное общее имущество.
ВАЖНО: для передачи кому-либо в собственность общего имущества, которое находится на территории садоводства, необходимо получить единогласное решение общего собрания собственников. Даже временное пользование требует строгого исполнения условий: голоса минимум двух третей собственников и ненарушение ничьих прав.
2. Общим имуществом СНТ (дороги, площадки, склады и так далее) владеют все собственники. В соответствии с поправками, имущество становится собственностью, владельцами которой являются все собственники участков в этом СНТ. Данная поправка избавляет собственников от незаконных шлагбаумов, потенциальных «войн» за общие дороги или судебных тяжб за право пользоваться инженерными сетями. Да, судебные разбирательства в принципе не исключены, однако они будут проходить реже, но по четким правилам и законодательным критериям.
ВАЖНО: Все жилые и садовые дома находятся в зависимости от общей инфраструктуры, которая покрывает общие потребности. Это означает, то каждый собственник может потребовать признания права общей долевой собственности на общее имущество.
3. Владельцы участков могут потребовать от правления СНТ отчет. В соответствии с поправками, каждый собственник участка имеет право направить запрос в правление СНТ с просьбой предоставить полный финансовый отчет. Такая необходимость может возникнуть, если, например, вам покажется, что расходы на содержание общего имущества чересчур большие.
ВАЖНО: Ранее предполагалось, что каждый собственник участка обязан делать взносы и вкладываться в расходы на содержание общего имущества. Однако никаких действительно реальных инструментов контроля за движением средств не было. Принятые поправки направлены на решение этой задачи.
4. За общее имущество несут ответственность собственники. Собственник, чьи действия или бездействия привели к дополнительным издержкам и расходам по обслуживанию и сохранению общего имущества, теперь будет обязан их покрывать. Таким образом в действие внедряется практика формирования ответственности собственника за общее имущество. До этого за порчу имущества, захламление территории или, например, за поломку элементов благоустройства, как правило, отвечали обслуживающие организации.
ВАЖНО: Теперь у собственников появился стимул более ответственно относится к общему имуществу.
5. Доля в общем имуществе пропорциональна площади в собственности. Продать отдельно эту долю невозможно, выделить в натуре тоже нельзя. Суть в том, что если вы решили продать свой садовый участок, то доля в общем имуществе тоже переходит к новому владельцу. Кстати, каждый собственник принимает участие в содержании общего имущества аналогично: пропорционально своей доли.
ВАЖНО: Нельзя отдельно продать участок земли за своим забором, заявив, что «моя доля», или сдать его в аренду, например, кто планирует поставить в этом месте шлагбаум, через который будут собираться деньги за проезд.