Март 2025 года. Хамовнический суд Москвы выносит решение, которое всколыхнёт весь рынок вторичной недвижимости страны. Певица Лариса Долина оспорила продажу своей квартиры, заявив, что совершила сделку под влиянием мошенников. Суд её поддержал. Покупательница Полина Лурье — добросовестный покупатель, заплативший реальные деньги — осталась и без квартиры, и с туманными перспективами вернуть хоть что-то.
Да, позднее Верховный суд восстановил справедливость и вернул жильё Лурье. Но сколько нервов, сколько денег на адвокатов, сколько месяцев в судебных коридорах — это уже никто не считает.
«Схема Долиной» стала нарицательным названием для целого класса мошенничеств: продавец, утверждающий, что его принудили или обманули, идёт в суд оспаривать уже состоявшуюся сделку.
Это не единичный случай. Это тенденция
Свежая судебная практика за 2025 год отражает устойчивый рост числа гражданских дел, в которых сделки купли-продажи жилья оспариваются под предлогом заблуждения или психологического давления.
Схема всегда примерно одинакова. Пожилому человеку звонят «сотрудники ФСБ» или «служба безопасности банка». Объясняют: его деньги в опасности, мошенники уже действуют, нужно срочно продать квартиру и перевести средства на «защищённый счёт» — якобы для поимки преступников. Жертва действует строго по инструкции аферистов, а после осознания произошедшего обращается в суд с требованием признать сделку недействительной.
Во всех подобных делах продавцы опираются на статью 178 Гражданского кодекса — сделка, заключённая под влиянием заблуждения. Некоторые дополнительно ссылаются на статьи 177 и 179 ГК — непонимание своих действий и совершение сделки под угрозой насилия.
И суды — не всегда, но нередко — идут навстречу продавцам. Даже когда покупатель действовал абсолютно честно.
Если вы полагаете, что на завершении разбирательства по делу продажи квартиры Долиной мошеннические схемы закончились, вы сильно заблуждаетесь. Рынок вторичной недвижимости по-прежнему штормит от различных махинаций
Чем ответил рынок — и что предлагают законодатели
В ноябре 2025 года в Госдуму был внесён законопроект о семидневном «периоде охлаждения» при продаже квартир. Суть простая: государственная регистрация сделки будет проводиться лишь спустя неделю после подписания договора — чтобы продавец мог «отрезветь» и при необходимости отказаться от продажи.
Идея звучит разумно, но у неё есть очевидный изъян: она защищает продавца, а не покупателя. Покупатель в этой системе по-прежнему остаётся наедине с рисками. Семь дней охлаждения никак не мешают бывшему хозяину пойти в суд через полгода.
Именно поэтому юристы делают ставку на другое — на правильный текст самого договора.
Что вписать в договор, чтобы суд встал на вашу сторону
Адвокат Никита Навасардов из МКА «РОСАР», проработавший в этой сфере более 20 лет, систематизировал всё, что накопил за годы своей юридической практики. И выделил несколько конкретных формулировок, которые существенно снижают риски для покупателя.
- Первое — продавец прямо заявляет в тексте договора, что заключает сделку добровольно, без обмана и без давления извне. Это кажется очевидным, но в большинстве стандартных договоров такой фразы попросту нет.
- Второе — продавец подтверждает, что понимает: после продажи он теряет все права на недвижимость и обязан её освободить. Именно формулировка «я понимал последствия» закрывает один из самых распространённых путей к оспариванию сделки.
- Третье — продавец заявляет, что никакие третьи лица не связывались с ним, не сообщали об угрозе его сбережениям, не представлялись сотрудниками полиции или ЦБ и не склоняли к продаже квартиры.
Главная фраза, которая всё меняет
Вот формулировка, которую юристы называют ключевой — и именно из-за неё эта история расходится по профессиональным чатам:
«Продавец не намерен в будущем передавать или перечислять полученные денежные средства от продажи недвижимости третьим лицам в целях помощи правоохранительным органам в разоблачении или поимке предполагаемых преступников».
Эта фраза — прямой юридический ответ на всю «схему Долиной». Если продавец сам, своей рукой, подписал подобное заявление, а потом пришёл в суд говорить, что «его заставили помочь ФСБ» — ему придётся объяснять судье, как он одновременно «не понимал, что делает» и при этом собственноручно подписал именно этот пункт.
И ещё одна формулировка, замыкающая всю конструкцию: если перечисленные обстоятельства существовали на момент сделки, но были намеренно скрыты продавцом — впоследствии он не сможет использовать их как основание для признания договора недействительным. Проще говоря: знал и промолчал — в суд не ходи.
Это ещё не всё: про что большинство покупателей забывает
Все эти пункты работают в связке с другими мерами — и без них теряют половину своей силы.
Перед сделкой стоит запросить у продавца справки из психоневрологического и наркологического диспансеров с реальным осмотром врача, а не просто формальную бумагу. При малейших сомнениях в адекватности продавца — психолого-психиатрическое освидетельствование прямо в день подписания договора.
Нотариальная форма сделки — ещё один надёжный щит. Нотариус несёт личную ответственность за проверку дееспособности сторон, и его участие существенно усложняет жизнь тому, кто захочет потом заявить «я ничего не понимал».
Обязательно нужно проверить, использовался ли при покупке квартиры материнский капитал — это один из самых частых источников скрытых проблем с правами третьих лиц.
Наконец — история перехода прав. Если в цепочке есть наследство, продажи по доверенности или сделки с участием несовершеннолетних, каждый из этих эпизодов нужно изучить отдельно.
Экономия на юристе при покупке квартиры может сделать вас пострадавшей стороной в мошеннической схеме
Рынок меняется — мошенники не отстают
Среди актуальных схем 2025–2026 годов — фальшивые электронные подписи, взломы личных кабинетов на госпорталах, фейковые сайты застройщиков с поддельными выписками из ЕГРН и продажа чужой недвижимости через подставных собственников. Мошенники давно перестали работать по одному шаблону — они адаптируются быстрее, чем успевает реагировать закон.
Именно поэтому никакой законопроект, никакой «период охлаждения» не заменит того, что вы сами напишете в договоре. Это единственный документ, который будет лежать на столе у судьи, если что-то пойдёт не так.
Потратьте час. Найдите юриста. Проверьте каждый пункт. Квадратные метры стоят дороже услуг профессионального юриста.
А у вас или ваших близких были проблемы при покупке или продаже недвижимости — приходилось ли сталкиваться с попытками оспорить сделку или с мошенниками?