С 1 марта 2026 года вступил в силу Федеральный закон № 295-ФЗ. Как отмечает эксперт, это не рядовая правка, а настоящая масштабная смена правил. Власти страны закрывают серые схемы и дает свободу тем, кто использует землю честно. Кому готовиться к судам, а кто сможет спать спокойно?
По словам генерального директора, кадастрового инженера ООО «Центральное кадастровое агентство» Александры Кортышевой, новый закон предусматривает два важных изменения.
«Впервые в истории дано легальное определение ВРИ. Раньше мы смотрели только в ПЗЗ. Теперь вид использования должен соответствовать нормам Земельного, Лесного кодексов и даже условиям лицензии на недропользование. Источников проверки стало больше», — пояснила эксперт.
Кроме того, по словам Кортышевой, меняется и процедура выбора, поскольку государство отказывается от разрешительного порядка в пользу уведомительного. Теперь собственники смогут выбирать основной ВРИ из классификатора самостоятельно. Однако есть нюансы, которые делают эту «свободу» опасной для неподготовленных.
Кто же попадет под раздачу?
Как отметила эксперт, это коснётся, в частности, арендаторов-самовольщиков.
«До 2026 года существовала серая схема: арендатор муниципальной земли менял ВРИ с «под склады» на «жилую застройку» через МФЦ, а потом выкупал участок по дешевке. С 1 марта это исключено. Закон вводит жесткую норму: основной ВРИ в ЕГРН должен совпадать с указанным в договоре аренды. Если в договоре написано «сельское хозяйство», а в реестре «ИЖС» — приоритет у договора. Росреестр начнет массовую сверку, и таким «умельцам» грозит не только отказ в регистрации, но и расторжение договора с потерей всех вложений».
Также обратят внимание на дачников-самозахватчиков. Для особо ценных сельхозугодий вводится фактический мораторий на перевод.
«Если у вас участок с ВРИ «длясельхозпроизводства», и вы планировали в 2026 году поменять его на «жилищное строительство», чтобы продать под коттеджный поселок — вы опоздали. С 2027 года основания для перевода таких угодий резко сокращаются. Местные власти лишились этих полномочий, решения теперь принимаются на уровне субъекта РФ с длинной цепочкой согласований. Если процедура не запущена до марта — ваша земля навсегда останется пашней».
По словам Александры Кортышевой, изменения коснутся также и недропользователей, так как закон автоматически приравнивает наличие лицензии на добычу полезных ископаемых к установлению ВРИ «недропользование».
«Если у вас есть лицензия на добычу песка, а в ЕГРН до сих пор значится «сельхозпроизводство» — после 1 марта это прямое нарушение. Земля должна использоваться строго по тому ВРИ, который следует из лицензии».
Она подчеркнула, что в плюсе останутся малый бизнес и гибкие арендаторы, владельцы многофункциональных объектов, садоводы.
При этом эксперт указала на три скрытых риска:
1. Расширение источников проверки. Если ваш участок граничит с лесом — проверяйте лесохозяйственный регламент. Если рядом заповедник — смотрите положение о нем. ВРИ может быть изменен только с учетом этих документов, и незнание не освободит от ответственности.
2. Договоры аренды как высший приоритет. Это ловушка для арендаторов, но и минус для арендодателей: раньше можно было закрыть глаза на нецелевое использование арендатором. Теперь расхождение станет основанием для суда.
3. Земли без регламента.
Если ваш участок находится в «серой зоне», где не действуют ПЗЗ, получить нужный ВРИ под бизнес станет сложнее, чем тем, кто попадает под городские правила.
Как пояснила Александра Кортышева, арендаторам необходимо в срочном порядке заняться аудитом договоров и выписок ЕГРН. Если ВРИ в реестре не совпадает с договором — либо менять договор (получать согласие собственника), либо приводить реестр в порядок.
Владельцам сельхоз земель, если они планировали менять ВРИ на несельскохозяйственный — необходимо немедленно запустить процедуру, иначе «поезд уйдёт».
Недропользователи должны убедиться, чтобы сведения о лицензии были отражены в ЕГРН, а ВРИ участка был приведен в соответствие.
«Реформа 2026 года бьет по тем, кто привык использовать серые схемы, и дает зеленый свет тем, кто ведет бизнес честно. В выигрыше останутся те, кто заранее проведет аудит своих активов, не дожидаясь, когда их объявят нарушителями».