Красивый участок может оказаться с арестом, чужим наследником или запретом на стройку, и всё это выясняется до подписания договора. Почему проверка выписки и категории земли важнее осмотра забора?
Как отметила в комментарии RuNews24.ru генеральный директор, кадастровый инженер ООО «Центральное кадастровое агентство» Александра Кортышева, самый важный и сложный этап — проверка документов. Именно здесь скрывается большинство рисков. Главный документ — выписка из Единого государственного реестра недвижимости. Заказать её можно на сайте Росреестра, через портал «Госуслуги» или в любом отделении МФЦ.
«В выписке нужно обратить внимание на три ключевых момента: кто собственник (убедитесь, что продавец действительно является законным владельцем), обременения и ограничения (аресты, запреты, ипотека, зоны затопления), а также границы участка — они должны быть установлены в соответствии с законом».
Эксперт настоятельно рекомендует проверить правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о наследстве. Цепочка переходов права должна быть логичной. Если участок менял владельцев слишком часто — например, каждые полгода, — это повод насторожиться. Если участок приобретён в браке, для продажи потребуется нотариально заверенное согласие супруга. Проверьте продавца в реестре несостоятельных должников — он не должен находиться в процедуре банкротства или иметь крупные долги.
Даже с документами в порядке участок может не подойти для ваших целей. Категория земли и вид разрешённого использования — ключевой параметр. Для строительства жилого дома нужна земля под индивидуальное жилищное строительство или личное подсобное хозяйство с соответствующим видом разрешённого использования. Проверить эту информацию можно бесплатно на Публичной кадастровой карте портала «Национальная система пространственных данных». Фактические границы должны совпадать с данными в ЕГРН — для точной проверки лучше заказать услугу кадастрового инженера по выносу границ на местность.
«Все капитальные постройки должны быть зарегистрированы в ЕГРН, иначе вы рискуете приобрести самовольную постройку со всеми последствиями — от штрафов до сноса. Градостроительный план земельного участка — своего рода «паспорт», в котором указано, что и где именно можно строить».