Существует несколько открытых источников, способных заранее выявить проблемы с продавцом, но многие покупатели узнают о них слишком поздно. Что нужно проверить до подписания договора, чтобы не стать жертвой чужих долгов?
В комментарии RuNews24.ru управляющий партнер юридической фирмы «Формула Согласия» Дмитрий Челноков отметил, что покупка квартиры — это всегда стресс, связанный с большими деньгами и юридическими тонкостями. Один из самых коварных рисков — не только банкротство продавца, но и наличие у него текущих или недавно завершённых судебных споров, которые могут затронуть вашу будущую собственность. Если продавец уже находится в процедуре банкротства или судебного спора, в перспективе следующих трёх лет ваша покупка может быть оспорена.
Чтобы этого избежать, необходимо, по словам эксперта, провести тщательную проверку контрагента ещё до подписания договора. Главный ресурс для проверки на банкротство — Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Если в отношении продавца уже введена процедура реализации имущества, финансовый управляющий обязан публиковать сообщения о продаже квартиры. Если же продавец скрывает факт банкротства и продаёт квартиру напрямую, это серьёзнейший красный флаг, и сделку необходимо отменить.
«Помимо этого реестра, необходимо проверить наличие арбитражных дел: если дело уже возбуждено, сделка находится в зоне повышенного риска. Также стоит проверить сведения в базе Федеральной службы судебных приставов о наличии исполнительных производств: крупные непогашенные задолженности могут стать причиной для инициирования банкротства после продажи квартиры».
Однако судебные споры — это не только банкротство. Проверять нужно и другие категории дел. Сам факт наличия судебного дела не является автоматическим запретом на покупку, но нужно понимать, какие именно дела должны насторожить. Суды общей юрисдикции не имеют единого сервиса, поэтому нужно найти сайт суда по месту регистрации продавца и поискать в архиве дел его фамилию.
«Особое внимание стоит уделить семейным спорам, особенно делам о разделе имущества супругов: если квартира приобреталась в браке, но оформлена только на продавца, бывший супруг может заявить права на долю. Арбитражные дела покажут не только банкротство, но и имущественные споры, если продавец является индивидуальным предпринимателем. Дела о взыскании крупных задолженностей — всегда сигнал о том, что человек неплатёжеспособен и может быть признан банкротом в ближайшее время. Исполнительные производства проверяются через банк данных на сайте ФССП, и это обязательный шаг: открытые производства означают, что приставы имеют право наложить арест на квартиру и потом продать её с торгов».
Имущественные споры, связанные с правами на недвижимость, наследственные споры, оспаривание предыдущих сделок — всё это создаёт риск того, что третьи лица заявят права на квартиру после покупки. Особенно опасен сценарий, когда квартира приобреталась с использованием материнского капитала: если детям не были выделены доли, сделка однозначно будет оспорена органами опеки и прокуратуры. Ипотечные споры также требуют внимания: если квартира в залоге, без согласия банка сделку не зарегистрируют.
Может ли сделка быть оспорена после покупки и как этого избежать? К сожалению, да. Если суд признает продавца банкротом, финансовый управляющий имеет право оспаривать сделки, совершённые в течение определённого периода до принятия заявления о банкротстве. В этом случае квартиру могут истребовать в конкурсную массу. Однако риск можно существенно снизить.
«Ключевое значение имеют два фактора: рыночная цена квартиры и реальная передача денег продавцу. Если цена соответствует рыночной, это исключает аргумент о продаже по заниженной цене. Деньги должны быть фактически переданы и подтверждены документально; безналичный расчёт через банк считается наиболее надёжным доказательством. Важно сохранять все доказательства добросовестности: переписку, документы о проверке, справки. Если вы проявили должную осмотрительность, проверили продавца по открытым реестрам, а сделка была возмездной и по рыночной цене, шансы сохранить квартиру значительно возрастают. Тем не менее, если продавец уже опубликован в реестре банкротств, в отношении него есть крупные исполнительные производства или активные судебные споры, затрагивающие квартиру, лучше отказаться от сделки, какой бы привлекательной ни была цена».