Рынок курортной недвижимости России переживает тектонический сдвиг: интерес покупателей уходит от Сочи к более доступным Анапе, Новороссийску, Каспийску и Крыму. Главные причины — завышенный порог входа и дефицит новых проектов на главном курорте страны.
Летом 2026 года количество сделок с курортной недвижимостью в Сочи обвалилось на 70% по сравнению с аналогичным периодом 2025-го, а объем строительства сократился на 43%. При этом цены на квадратный метр в городе выросли на 11,5%, достигнув 351,7 тысячи рублей — это почти московский уровень. Главным тормозом для новых проектов остается дефицит свободных земельных участков: горный рельеф, плотная сложившаяся застройка и градостроительные ограничения фактически не оставляют девелоперам пространства для маневра.
На этом фоне соседний Новороссийск демонстрирует противоположную динамику: число покупок выросло на 8%, а объем строительства — на 21%, при средней цене 210,9 тысячи рублей за квадрат. Рекордный скачок показал дагестанский Каспийск, где количество сделок увеличилось на 114%, а цены поднялись на 15%, до 124,3 тысячи рублей за квадратный метр. Анапа, по данным портала «Всеостройке.рф», стала основным перехватчиком сочинского спроса: за первое полугодие 2026 года число лотов в сделках выросло более чем на 40%. Эксперты также отмечают повышение интереса к Туапсинскому району и Крыму, куда заходят федеральные застройщики, а на западе полуострова — в Евпатории и Саках — строится 16 сервисных апарт-отелей почти на 8,9 тысячи номеров, пишут «Известия».
Сочи сохраняет статус туристической столицы и самой узнаваемой локации, но именно популярность привела к высокой конкуренции, ограниченному предложению и ценам, которые для многих покупателей стали заградительными. Инвесторы переориентируются на города Краснодарского края, где инфраструктура активно развивается, а стоимость входа пока не догнала сочинскую. Дополнительным драйвером эксперты называют планы по строительству автодороги, которая соединит побережье, Северный и Южный Кавказ и уйдет в направлении стран Азии — это расширит поток туристов и инвестиций.
По прогнозам участников рынка, фрагментация продолжится: Сочи останется премиальной локацией с ограниченным предложением, тогда как Анапа, Новороссийск и другие приморские города будут наращивать продажи за счет более низкой стоимости входа. В Анапе ожидается устойчивый рост без резких скачков — сдерживающим фактором остается высокая стоимость заемного финансирования. Крым, напротив, обладает запасом территории и возможностью формировать новые кластеры с современной инфраструктурой, что делает его привлекательным для тех, кто ищет качественное жилье у моря без переплаты, характерной для наиболее раскрученных направлений.
Напомним, что новостройки в городах-миллионниках почти перестали дорожать. Юрист объяснила права прописанных в квартире и порядок выписки.