Разговоры о повышении льготной ставки пугают будущих заёмщиков, хотя главное препятствие на рынке возникло задолго до этих обсуждений. Что на самом деле мешает семьям воспользоваться выгодной программой — и почему даже прежние условия не спасали ситуацию?
С 1 октября 2026 года правила семейной ипотеки могут измениться. Среди обсуждаемых вариантов: дифференцировать ставку в зависимости от количества детей, ограничить срок действия льготной ставки 15 годами, увеличить лимит кредита для многодетных семей, установить минимальную площадь жилья около 35 кв. м. Как отметил в комментарии RuNews24.ru основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик, наибольший резонанс вызывает потенциальное увеличение ставки для семьи с одним ребенком до 10–12%. Важно подчеркнуть, что окончательные параметры программы пока не определены, и это лишь один из возможных сценариев.
Тем не менее для семей с одним ребенком, на долю которых, по данным Домклик, приходится около 60% выдачи семейной ипотеки, такое изменение будет чувствительным. При кредите 12 млн рублей на 30 лет платеж при ставке 6% составляет около 72 тыс. рублей в месяц, при ставке 10% он вырастает до 105 тыс. рублей, а при 12% - уже до 123 тыс. рублей. То есть на 72%.
«Это неприятно, но даже сохранение ставки 6% не снимает главного ограничения, которое уже сформировалось на рынке. Лимит семейной ипотеки в Москве и области составляет 12 млн рублей и остается неизменным, тогда как стоимость жилья растет. К концу первого полугодия 2026 года медианная цена квадратного метра в массовом сегменте новостроек достигла 425 тыс. рублей».
При минимальном первоначальном взносе в 20%, то есть 3 млн рублей, семья фактически может рассчитывать на квартиру стоимостью около 15 млн рублей, если остальные 12 млн финансируются по льготной ставке. И вот здесь, как поясняет эксперт, медианная цена за метр может быть обманчивой: простое деление доступной суммы на цену метра даёт результат 35 кв. м. Проблема в том, что такие варианты доступны лишь далеко за МКАД, хотя формально это действительно Москва. Внутри МКАД суммы 15 млн рублей хватит разве что на студию, что точно не подходит для семей с ребенком.
Если же взять самую простую квартиру с двумя спальнями площадью 50 кв. м, ее стоимость составит 21-22 млн рублей. То есть при льготном кредите в 12 млн семье потребуется примерно 9-10 млн рублей собственных накоплений. И чем выше цена выбранной квартиры, тем больше становится разрыв между минимальным первоначальным взносом и реальной суммой, необходимой для покупки. При средней зарплате в Москве в 186,3 тыс. рублей (данные Росстат) это 4,5 года накоплений. По сути складывается ситуация, когда семейная ипотека сама уходит из столицы, смещаясь в Новую Москву и Подмосковье.
«Безусловно, семейная ипотека по-прежнему остается одним из самых выгодных инструментов финансирования жилья. Но сегодня 6% сами по себе уже не решают проблему доступности: сначала семье нужно накопить капитал, который позволит войти в сделку, и только после этого льготная ставка начинает работать в полную силу».