Первичный рынок недвижимости Екатеринбурга продолжает расти, несмотря на высокую ключевую ставку и сокращение доступности льготных ипотечных программ. По итогам первых восьми месяцев 2026 года количество зарегистрированных договоров долевого участия в России увеличилось на 1% в годовом выражении, а в Екатеринбурге — на 6%. Эти тенденции обсуждали участники делового форума 100+ TechnoBuild.
Одним из главных изменений стало увеличение предложения готового жилья. По данным директора «ХОД Консалтинг» Михаила Хорькова, если осенью 2024 года в Екатеринбурге насчитывалось около 260 тыс. квартир, уже сданных или запланированных к вводу до конца года, то к осени 2026-го их количество достигло 624 тыс. — примерно в 2,4 раза больше.
Покупатели все чаще предпочитают готовые квартиры объектам на ранних стадиях строительства. Главный аналитик ЦИАН Алексей Попов связывает интерес к готовому и вторичному жилью с более низкими ценами, широким выбором и возможностью торговаться.
Переговоры о скидках стали распространенной практикой. По данным сервиса цифровой аналитики «Объектив», в Екатеринбурге 59% сделок проходят с дисконтом, а средний размер скидки с начала 2026 года вырос с 7% до 12%. Коммерческий директор компании Ксения Чернецкая отмечает, что застройщики привлекают покупателей не только прямым снижением цены, но и рассрочками, субсидированием ставок и другими финансовыми предложениями.
Возможности для существенного удешевления жилья ограничивает рост строительных расходов. По данным заместителя главного коммерческого директора КГ «КОРТРОС» Нины Голубцовой, стоимость квадратного метра в проектах компании в Екатеринбурге в 2026 году увеличилась на 10–15%. На цены влияют удорожание материалов, проектирования и строительно-монтажных работ, а также необходимость развивать инфраструктуру новых районов.
Заместитель коммерческого директора «Синара-Девелопмент» Александр Щепкин сообщил, что рост себестоимости опережает динамику цен на жилье на 12%. По его оценке, это сокращает возможности застройщиков компенсировать снижение спроса за счет собственной прибыли и затрудняет масштабное снижение цен.
Дополнительные сложности связаны с изменением условий семейной ипотеки. Ограничение срока субсидирования до 15 лет может увеличить ежемесячные платежи и снизить доступность кредитов для части семей. Нина Голубцова привела расчет, согласно которому семье с двумя или тремя детьми, где мать не работает, единственному кормильцу может потребоваться доход в размере 250–270 тыс. рублей в месяц для обслуживания ипотеки. Такой уровень существенно превышает средние показатели по Екатеринбургу.
В ответ на изменения девелоперы расширяют собственные программы поддержки покупателей. По словам Голубцовой, компании начали активнее прорабатывать с банками условия субсидирования ставок еще в 2025 году. Однако снижение ежемесячного платежа не всегда означает уменьшение полной стоимости квартиры: расходы на компенсацию ставки могут включаться в цену жилья, отмечает Михаил Хорьков.
Еще одним инструментом становится trade-in — продажа имеющейся квартиры для внесения первоначального взноса за новое жилье. Застройщики развивают сотрудничество с агентствами недвижимости, чтобы ускорить реализацию вторичных квартир. Генеральный директор платформы «Сделка.РФ» Ольга Сидоренко рассматривает быструю продажу прежнего жилья как способ облегчить покупку в условиях менее доступной льготной ипотеки.
Конкуренция между застройщиками все больше смещается в сторону финансовых условий. По данным Ксении Чернецкой, компании предлагают траншевую ипотеку, внутренние рассрочки и экспериментируют с жилищным лизингом. При этом наиболее востребованными остаются компактные квартиры.
По словам Михаила Хорькова, основное предложение ориентировано на однокомнатные квартиры площадью 30–45 кв. м и двухкомнатные варианты размером 50–70 кв. м. Ксения Чернецкая уточнила, что наиболее востребованный сегмент в Екатеринбурге — квартиры площадью 30–40 кв. м с бюджетом сделки 6–8 млн рублей.
Девелоперы также отмечают рост интереса со стороны молодежи. Нина Голубцова сообщила, что наряду с традиционными покупателями в возрасте 25–45 лет увеличивается доля клиентов от 18 до 23 лет. Одной из причин стало появление небольших квартир, более доступных для студентов и тех, кто начинает самостоятельную жизнь.
В 2027 году застройщики намерены уделять больше внимания практичности проектов и оптимизации затрат. По оценке Голубцовой, компании будут сокращать расходы на избыточное оформление мест общего пользования, отдавая предпочтение качественному благоустройству, функциональной отделке и понятным материалам, пишет РБК.
Кроме того, доля частных домов в сделках с жильем на юге России снизилась с 27% до 25% за январь — сентябрь 2026 года по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
При этом снижение ключевой ставки лишит строительный рынок потребности в льготной ипотеке.