Продажи жилья сократились больше всего в новостройках Подмосковья — на 50%. В Новой Москве снижение составило 41%, тогда как в Старой Москве наблюдается уменьшение спроса на 31%.
В июле 2024 года, сразу после завершения программы льготной ипотеки, на рынке новостроек столицы и области было зафиксировано 10,9 тысячи сделок с квартирами и апартаментами. Это на 40% меньше по сравнению с июнем, а год к году падение составило 18%. Эти данные представлены в отчете сервиса Dataflat.
Выручка застройщиков в столичном регионе в июле снизилась на 30%, составив 185,3 миллиарда рублей. Однако в сравнении с аналогичным периодом прошлого года это снижение оказалось незначительным — всего 1%.
С 1 июля прекратилось действие льготной ипотеки на новостройки с процентной ставкой 8%. В последний месяц действия программы наблюдался рост интереса к строящемуся жилью: в Новой Москве продажи увеличились на 49%, в Старой Москве — на 9%, а в Подмосковье — на 30%.
Схожую информацию агентству РБК предоставили компании ЦИАН и «Метриум». Согласно данным аналитического отдела ЦИАН, в июле 2024 года в столичном округе было зарегистрировано на 38% меньше договоров долевого участия (ДДУ), чем в июне, и на 18% меньше по сравнению с тем же месяцем год назад. Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриума», отметил, что в этом июле на первичном рынке жилья Москвы наблюдается снижение спроса на 35%, а если сравнивать с аналогичным периодом предыдущего года, то снижение составило 10,4%.
В июле 2023 года продажи новостроек в старых границах Москвы сократились на 31%, составив 4,9 тыс. сделок. В ежегодном сравнении этот показатель снизился на 19%. Общая выручка застройщиков в этом месяце упала на 22%, достигнув 126,8 млрд рублей, хотя в годовом плане она увеличилась на 2%.
В Новой Москве в июле было зарегистрировано 2,4 тыс. сделок, что на 41% меньше, чем в месяце ранее, и на 12% ниже, чем в аналогичном месяце прошлого года. Заработок застройщиков от продажи жилья на этапе строительства составил 28,2 млрд рублей — на 39% меньше по сравнению с июнем, но на 21% больше по сравнению с июлем прошлого года.
Наибольшее снижение интереса к новостройкам после отмены льготной ипотеки наблюдается в Московской области, где число сделок упало на 50%, составив 3,4 тыс. В годовом измерении падение составило 30%. Выручка девелоперов Подмосковья в июле составила 30,3 млрд рублей, что на 48% ниже, чем в июне, и на 23% меньше, чем в июле 2023 года.
Спрос падает, но цены растут.
Несмотря на снижение спроса, в июле в столичном регионе наблюдался рост цен на строящееся жилье. В среднем по региону стоимость квадратного метра увеличилась на 8%, достигнув 335,1 тыс. рублей. За год рост составил 15%.
В Старой Москве цены на новостройки выросли значительно — на 4%, до 463 тыс. рублей за квадратный метр. По сравнению с прошлым годом увеличение составило 17%. В Московской области стоимость строящегося жилья также возросла, на 2% за месяц, составив 203,3 тыс. рублей за квадратный метр, и на 12% по сравнению с прошлым годом.
В то же время, в Новой Москве рынок новостроек показал отрицательную тенденцию. Цена квадратного метра уменьшилась на 1%, составив 263,7 тыс. рублей. Однако в годовом исчислении всё также наблюдался рост — на 8%.
Снижение доли сделок с ипотекой.
В июле аналитики рынка новостроек отметили заметное снижение доли сделок, осуществляемых с использованием ипотеки. В среднем по Московскому региону этот показатель уменьшился на 12 процентных пунктов, опустившись до 73%.
Наиболее значительное сокращение доли ипотечных сделок наблюдается в Старой Москве, где она упала на 13 процентных пунктов и составила 63%. Это минимальное значение для данного сегмента. В то же время в Новой Москве доля покупок жилья с кредитным финансированием составляет 85% (минус 7%), а в Московской области — 81% (минус 9%).
Также во всех регионах фиксируется увеличение средней площади реализуемых объектов недвижимости, что связано с уменьшением продаж компактного жилья, которое ранее активно покупалось по льготным программам. В целом, в столичном регионе средняя площадь проданного лота в июле составила 47,4 кв. м, что больше, чем в июне, когда данный показатель равнялся 45,3 кв. м.
Причины падения продаж
Елена Лапшина, ведущий аналитик «ЦИАН.Аналитики», связывает текущие изменения на рынке снижением доступности ипотеки. С 1 июля в России завершилась крупная программа льготной ипотеки, предлагающая займы на строящееся жилье с максимальной ставкой 8% годовых. Это побудило многих покупателей спешить с приобретением квартир до окончания программы, что увеличило активность на рынке в июне. По словам Станислава Сагиряна, директора ГК «РКС Девелопмент», это делает июльские результаты менее удачными по сравнению с предыдущими месяцами.
Лапшина также отмечает, что в начале июля временно была приостановлена программа семейной ипотеки. Ранее действующие условия господдержки завершились, а новые стали известны только 10 числа. Кроме того, в течение июля была приостановлена выдача кредитов по IT-ипотеке. Сырцов связал прекращение этой программы и падение продаж в Москве и Санкт-Петербурге.
В начале месяца банки повысили ставки на рыночные кредиты в ожидании повышения ключевой ставки. Теперь средние ипотечные ставки достигают 20% годовых, что снижает интерес покупателей, отмечает Кирилл Голышев из компании Nikoliers. Он предполагает, что в сентябре может произойти новое повышение ключевой ставки, если не удастся улучшить инфляционную ситуацию.
Множество покупателей заняли выжидательную стратегию, однако ожидается, что интерес к недвижимости вскоре восстановится, и, вероятно, в августе произойдёт рост по сравнению с июлем, отмечает Сагирян. Согласно мнению Ирины Доброхотовой, основателя платформы bnMAP.pro и компании «Бест-Новострой», спрос на новые квартиры в массовом сегменте Москвы в ближайшем будущем будет в основном формироваться за счет клиентов, использующих семейную ипотеку.
Тем не менее, часть интереса может переместиться к апартаментам, говорит Доброхотова. По её мнению, этот вариант будет привлекателен для тех, кто планирует покупку жилья с целью последующей аренды. Она также не исключает, что некоторые покупатели обратят внимание на жилые комплексы в Новой Москве и Подмосковье, где цены традиционно ниже.
Участники рынка считают, что застройщики также будут стремиться поддерживать уровень спроса. В настоящее время они применяют разнообразные маркетинговые подходы, такие как субсидированная ипотека, различные схемы рассрочки и трейд-ин, включая варианты с проживанием, поясняет Сырцов. По его словам, многие компании начали предлагать существенные скидки, а условия рассрочки зависят от первоначального взноса — от 20% до 30%.