Квартира с «нагрузкой»: почему новый закон об ЕГРН не всегда спасает от невыселяемых жильцов

Печально известная «схема Долиной» заставила покупателей недвижимости внимательнее изучать документы, однако мошенничество с пенсионерами — не единственная опасность на вторичном рынке. В России можно купить квартиру вместе с жильцом, выселить которого по закону невозможно.

Как пояснил адвокат Алишер Захидов, речь идет о праве бессрочного пользования жилым помещением. Оно возникает у людей, которые в момент приватизации (преимущественно в 2000-х годах) отказались от своей доли в квартире в пользу других членов семьи.

«За ним сохраняется право бессрочного пользования этим жильём. И это правило работает даже если квартира будет продана дважды или трижды. Выселить такого жильца не получится даже по решению суда», — подчеркнул эксперт в беседе с Царьградом.

К этой же категории относятся лица, которые не могли участвовать в приватизации по уважительным причинам (например, находились в местах лишения свободы или были признаны безвестно отсутствующими), но сохранили регистрацию.

Что изменилось в законе? До октября 2025 года продавцы часто скрывали наличие таких «вечных жильцов», и покупатели узнавали о них только после сделки. Однако теперь ситуация изменилась:

• Сведения о лицах с правом пожизненного проживания стали обязательными для внесения в выписку из ЕГРН.
• Если собственник отказывается включать эти данные добровольно, они могут быть внесены через суд.

Как проверить квартиру перед покупкой? Адвокат рекомендует внимательно изучать архивные выписки. Если количество зарегистрированных («прописанных») людей превышает число собственников — это тревожный сигнал о наличии «тихого соседа».

«В Едином государственном реестре в выписках можно увидеть отметку "физическое лицо". Тогда необходимо требовать от продавца соответствующих объяснений. Когда такие ситуации появляются, лучше вообще отказаться от договора купли-продажи», — советует Алишер Захидов.

Суды крайне редко идут на снятие таких граждан с регистрационного учета, так как им фактически некуда выезжать. Кроме того, в жилищных кооперативах право пожизненного проживания имеют все, кто был указан в ордере при получении квартиры.

Юридически текст, созданный нейросетью или человеком, не меняет сути: согласно ст. 19 ФЗ-189, отказавшийся от приватизации сохраняет право пользования даже при смене собственника.