В декабре 2025 года Банк России в пятый раз подряд снизил ключевую ставку — на этот раз с 16,5% до 16%. Это решение, завершающее цикл 2025 года, задает новый контекст для кредитного и ипотечного рынков.
В комментарии RuNews24.ru эксперт по социально-экономической политике Яков Якубович отметил, что аналитики и сам ЦБ ожидают постепенного снижения ставок по ипотеке, однако этот процесс будет умеренным и отстающим от динамики ключевой ставки.
Прогнозы на 2026 год варьируются: рыночные ипотечные ставки могут опуститься до 14–16%. В Абсолют Банке, например, ожидают снижения до 16–17% к концу года.
Ипотека быстрее других кредитных продуктов реагирует на снижение «ключа». Однако ставки зависят не только от него, но и от долгосрочных инфляционных ожиданий, ограничений ЦБ и ситуации с просроченной задолженностью в банках.
Важный тренд — возможное сокращение разрыва между ипотечной и ключевой ставкой с текущих 5-процентных пунктов до 1,5–2 п.п. в цикле смягчения.
«В целом, рынок движется в сторону удешевления, но скорость будет ограничена консервативной политикой регулятора и рисками банков. Конечно, снижения ключевой ставки до 16% недостаточно для существенного оживления спроса. Текущие рыночные ставки по ипотеке, даже снизившись с 29,3% до 21,3% за 2025 год, остаются высокими».
При средней ставке выше 20% переплата по кредиту остается огромной, что сдерживает массовый спрос. Для реального оживления рынка ипотечные ставки должны приблизиться к 10–12%. О доступности ипотеки нельзя будет говорить, пока ставки не достигнут этого приемлемого уровня. Даже если ключевая ставка упадет до 12%, ипотечная может остаться на уровне 15% и выше из-за высокой закредитованности населения.
Текущее снижение — только шаг в долгом цикле. Для возврата активности ставки по ипотеке должны снизиться еще минимум на 5–7 процентных пунктов.
Льготные госпрограммы, вероятно, станут менее доступными и привлекательными для широкого круга заемщиков.
В 2026 году ожидается ужесточение регулирования по подтверждению доходов, что усложнит получение кредита.
«Государственные программы, судя по прогнозам, будут переориентированы на более узкие категории граждан, что сократит их охват. Льготная ипотека сохранится как инструмент поддержки целевых групп (например, молодых семей), но для большинства населения ее роль уменьшится. Снижение ставки подстегнет спрос на недвижимость, но может спровоцировать рост цен, что сведет на нет эффект от удешевления кредита».
По мере снижения ставок порог для оформления ипотеки будет уменьшаться, что оживит интерес покупателей.
Усиление спроса при ограниченном предложении нового жилья традиционно приводит к росту цен на недвижимость. Это рискует нивелировать выгоду от низких процентов. Рынок недвижимости может получить краткосрочный импульс, но фундаментальной доступности жилья это не гарантирует.
Эксперт отметил, что существенного улучшения доступности жилья, в том числе для молодых семей, в ближайший год не ожидается. Доступность определяется не только ставкой, но и соотношением доходов, цен на недвижимость и требований к первоначальному взносу. Пока ставки и цены остаются высокими, а доходы растут умеренно, проблема сохраняется.
«Молодые семьи, как и другие заемщики, столкнутся с более жесткими требованиями банков к подтверждению доходов и долговой нагрузке. Льготные программы могут быть сужены, что не улучшит положение этой категории».
Для молодых семей рациональной стратегией может быть накопление более крупного первоначального взноса (например, 50% вместо минимальных 20%) и ожидание дальнейшего снижения ставок для последующего рефинансирования.
Снижение ключевой ставки до 16% — последовательный шаг в цикле смягчения денежно-кредитной политики, но он не является переломным для ипотечного рынка.
Основные тренды 2026 года:
1. Постепенное снижение ипотечных ставок до уровней, все еще далеких от докризисных.
2. Ужесточение неценовых условий кредитования (требований к заемщикам).
3. Переформатирование господдержки в сторону более точечных мер.
4. Рост цен на недвижимость как вероятный ответ на увеличение спроса.
В таких условиях решение о покупке жилья в ипотеку должно быть предельно взвешенным и основываться на долгосрочном финансовом планировании.