Заманчивая скидка на офисное помещение кажется выгодным входом в инвестиции, но её преимущество может раствориться ещё до того, как объект начнёт приносить доход. Что именно способно перечеркнуть выгоду — и как это посчитать заранее?
«Скидка при покупке офиса может исчезнуть ещё до появления первого арендатора. Поэтому, оценивая объект, я начинаю с двух вопросов: сколько денег потребуется до первого арендного платежа и когда он поступит. Именно эти ответы показывают реальную привлекательность сделки. В отдельных проектах строящиеся офисы уже сопоставимы по цене с готовыми. Однако средние показатели зависят от расположения и характеристик объектов. Я рекомендую сравнивать конкретные помещения с учётом всех вложений и времени ожидания дохода», — отметил в комментарии RuNews24.ru эксперт по инвестициям в недвижимость, к.ю.н., управляющий партнер Прайм Лигал Арик Шабанов.
Первый существенный расход — это ремонт. За предложением «офис без отделки» стоят проектирование, электрика, вентиляция, кондиционирование, пожарные системы и связь. Готовность здания ещё не означает готовности помещения к аренде. Даже существующий ремонт иногда приходится переделывать под будущего пользователя.
«По состоянию на ноябрь 2026 года, расходы на отделку офисов могут достигать 160 тысяч рублей за квадратный метр. Поэтому до покупки я рекомендую получить техническое заключение и подробную смету с резервом на непредвиденные работы».
Следующая статья — время. У строящегося объекта ожидание начинается с момента вложения денег. После передачи помещения потребуются ремонт, поиск арендатора, согласование договора. Затем могут последовать арендные каникулы. Некоторые процессы удаётся совместить, но дату ввода здания я никогда не приравниваю к началу поступления платежей.
«Пустой офис тоже требует денег. Управление зданием, охрана, обслуживание инженерии и коммунальные платежи могут оплачиваться собственником ещё до сдачи. Я также учитываю налоги, страхование, комиссию за поиск арендатора и будущие ремонты. Важно заранее выяснить, какие расходы арендатор будет возмещать по договору».
К примеру, офис стоит 80 млн рублей. Подготовка требует ещё 16 млн, содержание до сдачи — 1,2 млн. Полные вложения составят 97,2 млн рублей. Именно эту сумму нужно взять за основу расчёта доходности. Если сопоставимый готовый офис мог бы приносить 600-700 тысяч в месяц, полгода ожидания означают не менее 3,6 млн недополученной выручки. Её учитывают отдельно от оплаченных расходов.
«Перед задатком я рекомендую сравнить несколько объектов по полному бюджету, чистому доходу и сроку выхода на аренду. Обязательно проверить сценарий, при котором первый платёж поступит на полгода позже. Такой предварительный разбор помогает понять, какая скидка компенсирует дополнительные расходы и ожидание. Для инвестора это полезнее красивого процента в рекламном предложении».