ИА RuNews24 уже затрагивало состояние отечественного рынка ипотеки. Сегодня рассмотрим более общую тему: как себя чувствует рынок жилой недвижимости по итогам 2023 года, а также каковы его дальнейшие пути развития.
Статья по теме: Ипотека становится недоступной для россиян: причины, перспективы и последствия кризиса рыночной ипотеки
Ключевым трендом ушедшего года на рынке недвижимости стало продолжение удорожания жилья.
В целом по России рост цен составил (за кв. м.):
Для вторички динамика удорожания примерно соответствует показателям 2022 года. А вот на первичном рынке динамика роста цен упала по сравнению с 2022 годом в два раза.
Рис. 1. Ценовая ситуация на рынке жилой недвижимости РФ. Источник: СберИндекс
Разумеется, ценовая динамика варьируется для различных регионов. Так, в Москве кв. м. первичного жилья вырос в цене за 2023 год с 264 до 295 тыс. руб. (+12%), а вторичного – с 258 до 278 тыс. руб. (+8%).
Ключевые факторы удорожания:
Последний фактор приобрел особое значение ближе к концу года, по мере роста ключевой ставки Центробанка, потянувшего за собой повсеместное удорожание кредитных ресурсов.
Если в середине лета средневзвешенная ставка по обычной ипотеке составляла 11%, то к концу года она выросла до 16,3%. Для льготной ипотеки соответствующее значение составило 7,6% и 8%.
В результате по итогам ноября на ипотекус господдержкой пришлось 74% объема банковских жилищных займов (540 из 726 млрд руб.). Для сравнения: в июне это соотношение было близко к 50:50.
Поэтому именно наличие займов с господдержкой сохранило потребительский спрос. Также благодаря ей по итогам года ипотека вышла в большой плюс, даже несмотря на рост жилищных цен.
Рис. 2. Динамика ипотечного жилищного кредитования. Источник: сайт ЕРЗ.РФ
Устойчивый спрос россиян на жилье стимулировал и деятельность строительного комплекса. Участники рынка оценивают ввод жилья по итогам прошедшего года в диапазоне 104-105 млн кв. м. Для сравнения: в 2010-е этот показатель колебался в районе 80 млн кв. м.
Рис. 3. Показатели жилищного строительства в 2023 году. Источник: сайт наш.дом.рф
Важным фактором, влияющим на цены жилья в наступившем году, является ситуация с жилищными займами, которые пользуются господдержкой.
С июля прекращает свое действие льготная ипотека на новостройки.
При первоначальном запуске в 2020 году она рассматривалась как антикризисный инструмент поддержки строительной отрасли. Далее льготную ипотеку неоднократно продлевали, но сейчас, поддавлением ЦБ, она сворачивается. Впрочем, возможно ее сохранение для отдельных регионов со слабым спросом на жилье.
Другая картина с семейной ипотекой, которая выдается под 6% с первоначальным взносом 20% от стоимости жилья. Она рассматривается как важный социальный инструмент и положительный фактор демографической политики. Поэтому планируется ее продление и после 01.07.24.
Другие льготные госпрограммы, которые будут сохранены в том или ином формате:
Что касается кредитования на рынке жилья в целом, то в Госдуму поступилзаконопроект, который значительно расширяет полномочия ЦБ с 01.07.24 в этом сегменте.
Основной смысл данной инициативы – дать возможность регулятору сбивать слишком высокий спрос на ипотеку, особенно со стороны заемщиков, у которых и так высокая долговая нагрузка.
Объединение таких факторов, как постепенное сворачивание льготной ипотеки, ввод банками комиссии для застройщиков и рост производственных издержек будет иметь двоякий эффект: давление на спрос и дальнейший подъем цен.
Сейчас участники рынка ждут в 2024 году удорожания жилья на уровне 10-15% и просадку в 30% (как минимум) по выдаче ипотеки и продажам.