На начало мая 2023 года средняя цена 1 кв. м жилья на первичном рынке по России превысила 133 тысячи рублей (по данным Сбер.Индекс). При этом в Москве цены оказались в два раза выше, чем по всей стране (в столице – 260 тысяч рублей).
Если взять динамику, то за год цены несколько снизились, отчасти компенсируя бурный рост последних лет.
Масштабы снижения (конец апреля 2023 к 2022, тыс. рублей кв. м.):
Если учитывать инфляцию, которая за прошедший год составила примерно 12%, то масштабы падения стоимости жилья на первичном рынке ещё более значительны, особенно, если учитывать наблюдаемый ранее безостановочный рост цен.
По вторичному рынку жилья ситуация со средними ценами на начало мая 2023 г. выглядит следующим образом (тыс. руб. за кв. м.):
Видно, что, как и на первичном рынке, цены в Москве значительно превосходят среднероссийские – более чем в 2,5 раза.
Как и на первичном рынке, средние цены за год на «вторичку» изменились, при этом наблюдается разнородная региональная динамика (конец апреля 2023 к 2022, тыс. рублей кв. м.):
Видно, что по большинству сегментов есть ценовая просадка, которая ещё более значима, если учесть инфляцию. Однако нужно помнить, что она лишь немногим компенсирует произошедшее за последние годы увеличение стоимости жилой недвижимости. Так, на начало 2018 г. 1 кв. м. жилья на первичном рынке по стране стоил 62,7 тыс. рублей, а в мае 2023 г. его цена уже составила 133,3 тыс. руб. Произошло увеличение номинальной стоимости в 2,1 раза.
Также любопытно, что цены на вторичном рынке уступают «первичке», что нетипично для рынка жилой недвижимости. Обычно наблюдается обратная ситуация, связанная с тем, что нужно ждать сдачи новостройки, которую потом нужно обустраивать, а во «вторичку» можно, при желании, заселяться сразу.
Переходя к ипотечным ставкам нужно заметить, что в целом они находятся на уровне инфляции. Исключением являются льготные программы, субсидируемые государством.
Сейчас на общефедеральном уровне насчитывается следующие разновидности льготных жилищных программ:
Существуют и другие льготные программы, рассчитанные на отдельные группы населения.
Наиболее популярны две первые разновидности ипотеки, затрагивающие наибольшее количество россиян.
Следует отметить, что в конце 2022 г. было принято решение что «Семейная» ипотека будет распространена на семьи, в которых воспитывается как минимум двое детей до 18 лет. Кроме того, «Льготная ипотека» на новостройки будет продлена до 1 июля 2024 г. Поэтому ситуация, когда существуют обычные и льготные ипотечные ставки, пока будет сохраняться.
Поддержка государством льготных ипотечных программ в значительной степени объясняется их ролью на рынке недвижимости: в 2022 г. на них пришлось 485 тыс. кредитов на 2,2 трлн руб.
В целом за прошлый год было оформлено 1,3 млн ипотечных кредитов на сумму 4,8 трлн руб. Следовательно, на льготные программы пришлось 25% ипотечных займов по количеству и 46% по объему выдачи.
Что касается динамики ипотечных ставок, то за последний год они практически не изменились, хотя в марте-апреле предыдущего года доходили до 20%. Такая ситуация указывает на снижение тревожности участников рынка и общую стабилизацию макроэкономической ситуации.
По выдаче ипотечных кредитов россиянам в 2023 г. ситуация выглядит следующим образом. За январь-апрель было выдано 502 тыс. кредитов, 71% которых пришёлся на вторичный рынок. Для сделок на первичном рынке было оформлено 144 тыс. ипотечных кредитов.
Объем ипотечных займов составил 1,849 трлн руб., из которых 1,13 трлн пришлось на вторичный рынок.
В целом ипотечный портфель банков по итогам первого кв. 2023 г. достиг 15,5 трлн руб.