Казалось бы — продается роскошная квартира в самом сердце столицы. Пять комнат, 300 «квадратов», вид из окна — дух захватывает. И хозяева вроде как не жадничают, цену уже снизили. Только вот покупатели что-то не выстраиваются в очередь с чемоданами денег. Почему? Сейчас разберемся.
Речь идет об объекте, который на открытых площадках вы не найдете. Ни на «Циане», ни на «Авито» — бесполезно даже искать. Потому что лот упакован в так называемую «закрытую продажу». Это когда риелторы не кричат на каждом углу «продаем-продаем», а тихо, почти шепотом предлагают квартирку проверенным клиентам. VIP-формат, ничего не попишешь.
И логика здесь понятна. Когда собственник — человек-легенда, Примадонна всея эстрады, случайные зеваки на пороге не нужны. Только серьезные люди с серьезными намерениями. Без селфи, без лишних глаз и ушей.
Вот только эта самая легендарность, похоже, и стала главной проблемой.
Жилой комплекс «Филипповский» в одноименном переулке — место, прямо скажем, не рядовое. До Кремля пешком минут 20 неспешным шагом. Арбат под боком. Дом клубного типа — всего 71 квартира на девять этажей. Подземный паркинг, консьерж-служба, охрана, видеонаблюдение, высокие потолки за три метра. Соседи — сплошь люди известные. У того же Филиппа Киркорова апартаменты на том же этаже, и он их, кстати, тоже продает.
И вот тут начинается самое интересное. Еще весной в этом доме висело два объявления о продаже. А сейчас — внимание — уже восемь! Выбор на любой вкус и кошелек: с террасой, без террасы, с мебелью, без мебели, с ремонтом попроще и с ремонтом подороже. Кто-то готов уступить до 730 тысяч рублей за квадратный метр — лишь бы побыстрее уйти. А кто-то, наоборот, держит планку в 1,4 миллиона за «квадрат».
И в этой пестрой компании звездная квартира ощутимо теряется.
Один из столичных риелторов, знакомый с ситуацией, на условиях анонимности рассказал то, о чем обычно говорят в кулуарах, но редко выносят на публику. И его слова многое расставляют по местам:
«Если весной в ЖК Филипповский на продаже были две квартиры, то сегодня их восемь — разной площадью, с мебелью и без, с разным ремонтом, хочешь — с террасой. Средняя цена квадратного метра в этом ЖК — 1 млн руб. Но есть и "сейл" — 730 тыс. руб., так как людям надо продать срочно. Есть вариант и за 1,4 млн руб. за квадратный метр. Выбор большой. Продать квартиру звезды сегодня, в принципе, проблематично — некоторые люди не хотят связываться с объектами, где собственники известные артисты. А в случае, когда они уехали за рубеж… и тем более такая семья… Продать будет непросто...»
Коротко и ясно. Репутационный шлейф тянется за объектом, как чемодан без ручки — и нести тяжело, и бросить жалко.
Давайте теперь к цифрам. Изначально, когда все только затевалось, за апартаменты просили 420 миллионов рублей. Цена, прямо скажем, для избранных. Но время шло, покупатель не появлялся, и ценник пришлось урезать. Сейчас речь идет уже о 390 миллионах. Разницу в 30 миллионов на дороге не валяют, но даже такая уступка пока не помогла.
Для сравнения: кадастровая стоимость объекта — 222 миллиона рублей. Рыночная — около 380 миллионов. Иными словами, продавец пытается взять даже чуть выше рынка. Хотя рынок, судя по всему, не готов платить.
А ведь в нагрузку идут еще и два машино-места в подземном паркинге. Приятный бонус, но не решающий.
У этой квартиры своя история. Появилась она у певицы не случайно — в начале нулевых шикарный подарок сделал бизнесмен Руслан Байсаров, отец ее среднего внука Дени. Пять комнат, дизайнерский ремонт, итальянская мебель — все как полагается звезде такого масштаба.
Долгое время считалось, что именно Дени Байсарову эти хоромы и отойдут по наследству. Сама Алла Борисовна вроде как не раз говорила, что завещает недвижимость внуку. Но, видимо, финансовые обстоятельства — штука упрямая. Они заставляют пересматривать даже самые торжественные обещания.
Вообще, если смотреть на картину целиком, становится ясно: продажа квартиры в Филипповском — часть большого процесса расставания с российскими активами. У семьи есть еще знаменитый замок в деревне Грязь. Вот только продать его оказалось той еще задачкой. А содержать пустующее поместье — удовольствие не из дешевых. Одни только коммунальные платежи, охрана, уход за территорией и бассейном выливаются почти в миллион рублей ежемесячно. Даже для людей с серьезным достатком это чувствительно.
Добавьте сюда дачу на Истре — ту самую, которую Пугачева когда-то подарила внуку Никите Преснякову. Парень пытается продать ее уже три года. Снижал цену, повышал, снова снижал — результата нет. Публичность в вопросах недвижимости, как выяснилось, чаще мешает, чем помогает.
Есть и еще один нюанс, о котором редко задумываются люди, далекие от юридических тонкостей. Допустим, нашелся покупатель. Допустим, сделка состоялась. А дальше? Собственник находится за границей. Сделку проведут по генеральной доверенности — технически это возможно. Но вот перевести почти 400 миллионов рублей человеку, который давно не резидент в России, — та еще головоломка. Ограничения, контроль, банковские проверки…
По словам юристов, в подобных случаях всерьез обсуждаются альтернативные схемы — вплоть до расчетов в криптовалюте. А это уже совсем другая история, со своими рисками и подводными камнями.
Покупатель на горизонте пока не маячит. А тем временем число продавцов-конкурентов в том же доме только растет. Цену, скорее всего, придется двигать еще — и хорошо, если в ближайшие месяцы удастся найти того самого «своего» клиента, готового закрыть глаза на все сопутствующие обстоятельства.
Эксперты рынка элитной недвижимости вообще отводят на продажу таких объектов от года до полутора лет. Так что нынешнее зависание — не катастрофа, а, скорее, ожидаемый сценарий. Вопрос лишь в том, сколько еще готов ждать продавец и на какие уступки он пойдет.
Одно можно сказать точно: даже самые красивые стены, самый престижный район и самый звездный статус не гарантируют, что покупатель придет быстро. Иногда имя на табличке не помогает, а мешает. Особенно если это имя давно не звучит со сцены, зато громко звучит в новостях совсем другого толка.