Февраль может стать весьма благополучным месяцем для тех, кто планирует приобрести жилье на вторичном рынке. Резких колебаний цен не ожидается, возможно даже некоторое смягчение кредитной политики. О главных факторах спроса на рынке недвижимости – в нашей статье.
Наступило характерное для января сезонное охлаждение на рынке вторичной недвижимости. Это произошло после яркого декабрьского оживления, когда многие россияне буквально раскупили сравнительно дешевые объекты недвижимости. Впрочем, в ближайшей перспективе ожидается небольшое оживление спроса.
«В январские праздники потенциальный спрос и на вторичном, и на первичном рынках был довольно активным, - поделился Денис Васильев, руководитель офиса «Новослободское» «ИНКОМ-Недвижимости». - Люди начинают выходить из банковских депозитов и интересуются вложениями в недвижимость. Но рост интереса пока не говорит об увеличении количества сделок или подорожании лотов. На данный момент активно продаётся самое экономичное жильё, ажиотажа по авансам нет».
Эксперт по недвижимости Денис Васильев
А вот Евгений Белокуров, коммерческий директор «Яндекс Недвижимости», не ждёт резких колебаний цен. Дальнейшая годовая динамика стоимости готового жилья будет зависеть, по его мнению, от уровня ключевой ставки Банка России.
Возможное смягчение денежно-кредитной политики начнётся не ранее второй половины наступившего года, что станет главным фактором спроса на рынке. По мнению эксперта, вторичный рынок в начале 2025 года будет интересен в первую очередь для покупателей, готовых быстро выходить на сделки за наличные.
«Им сейчас необходимо либо иметь большой объём сбережений, чтобы покрыть всю сделку наличными, либо увеличить размер первого взноса и обеспечить покупку ипотекой, - убежден Белокуров. - В таких условиях нет потенциала для повышения цен на «вторичку» со стороны продавцов, так как доля оставшихся на рынке потенциальных покупателей невелика».
По его оценкам, в течение ближайших месяцев ожидается стагнация стоимости квадратного метра вторичной недвижимости. Более того, начнётся сокращение ценового разрыва между новостройками и «вторичкой», которое произойдёт за счёт снижения средней стоимости квадратного метра новых объектов.
По-прежнему актуальной у продавцов остаётся стратегия перехода на рынок долгосрочной аренды - так собственники могут заработать в ожидании увеличения интереса со стороны покупателей. Дело в том, что цены продаж стабильно снижаются уже полгода, покупатели же выбирают самое доступное из аналогов в сегментах эконом и комфорт.
Вторжилье становится дешевле
«Бизнес-класс выглядит немного иначе, но даже там сейчас почти все продавцы на вторичном рынке готовы обсуждать цену, а на первичном застройщики вводят всё больше акций и скидок», - рассказал Денис Васильев.
После новогодних праздников традиционно наступает пауза в активности рынка недвижимости. Дело в том, что многие потенциальные клиенты хотят скалькулировать свои траты и возможности и оценить ситуацию на рынке предложения. Продавцы же смотрят на динамику курса доллара, ситуацию на первичном рынке, на которую влияют ставка ЦБ и льготные ипотечные программы. Многие специалисты предрекают: цены зафиксируются в конце первого квартала 2025 года. Тогда же возможен ситуативный рост цен до 5%, но только в случае внешних изменений, позитивных для покупателя.
О том, что цены на «однушку» в той же Москве с текущих 12 млн рублей могут опуститься до 9-10 млн, говорят многие эксперты в сфере недвижимости. На это может повлиять комплекс причин – от «пузыря» на рынке жилья до «запредельных» условий по льготной ипотеке. Как рассказал изданию «Газета.Ru» Сергей Зайнуллин, профессор кафедры рекламы университета «Синергия», скидки при продаже квартир в наступившем году могут достигать 30%.
Мечты сбываются!
Эксперт считает: рынок жилой недвижимости будет либо медленно сползать вниз, либо стремительно падать в зависимости от поведения государства, банков, застройщиков и покупателей. По его словам, свое лидерство по уровню стоимости квартир сохранят Москва, Сочи и Санкт-Петербург. Зайнуллин напомнил, что выплаты на сумму в 9 млн рублей по ипотеке на 10 лет составят ориентировочно 210 тыс. рублей в месяц; при льготной семейной ипотеке 6% они составили бы 100 тыс. рублей ежемесячно.
«Покупка или аренда квартиры зависит от глобальных целей человека. Если есть необходимость в собственном жилье, тогда стоит задуматься о покупке, - считает профессор Зайнуллин. - Если смотреть соотношение доходов и расходов, то проценты ипотеки по действующим ставкам обойдутся в два-три раза дороже арендной платы».
Что касается других субъектов Федерации, то в числе тех, где стоимость одного квадратного метра жилья заметно снизилась к концу 2024 года, эксперты в сфере недвижимости называют Ханты-Мансийский автономный округ, Карачаево-Черкесию, Камчатский край, республики Коми и Тыва. В этих регионах в начале 2025 года возможна стагнация цен на квартиры, а в дальнейшем - умеренное подорожание на 4-5%.
Один из микрорайонов Ханты-Мансийска
Динамика цен на рынке жилой недвижимости зависит от доступности жилищного кредитования. По информации РБК, за период с 16 декабря 2024 года по 8 января 2025-го только Сбербанком было выдано 23,9 тыс. ипотечных кредитов на 92,9 млрд. рублей.