Сезонное оживление на рынке аренды жилья в России, начавшееся в августе, достигло пика в сентябре: спрос резко вырос, предложения быстро исчезают с рынка, а цены на популярные сегменты — студии и однокомнатные квартиры — подскочили на 15–20%. Однако уже к октябрю ожидается замедление темпов роста и частичная стабилизация рынка.
Вторая половина лета и начало осени традиционно считаются самым активным периодом на рынке долгосрочной аренды. В это время в крупных городах наблюдается приток арендаторов — в основном это люди, возвращающиеся из отпусков, молодые специалисты, переезжающие в мегаполисы ради карьеры, а также студенты старших курсов, аспиранты и магистранты, которым требуется жильё ближе к учебным заведениям. Этот совокупный спрос создаёт ажиотаж, особенно в эконом- и комфорт-сегментах, где конкуренция за доступные варианты особенно высока.
В результате предложения в нижнем ценовом диапазоне буквально «вымываются» с рынка в течение нескольких дней, а иногда и часов после публикации. Это приводит к естественному росту медианных цен — арендодатели, видя высокий интерес, повышают ставки, а арендаторы, вынужденные срочно решать жилищный вопрос, соглашаются на новые условия.
По данным аналитиков, в августе 2025 года медианная стоимость аренды однокомнатной квартиры в городах-миллионниках составила 32 000 рублей, что на 2,5% выше показателя июля. При этом количество доступных предложений сократилось на 12,8%, тогда как интерес со стороны арендаторов вырос на 26,6%. Такой дисбаланс между спросом и предложением стал ключевым драйвером ценового роста.
В Москве ситуация ещё более выражена: в августе количество заявок от арендаторов увеличилось на 27% по сравнению с июлем. Хотя это ниже, чем рост на 36% в аналогичный период прошлого года, объём предложения остался примерно на том же уровне, что и в 2024-м. Это говорит о том, что рынок вышел из состояния ажиотажного дефицита, но сохраняет высокую конкурентную напряжённость.
К сентябрю рост цен в крупных мегаполисах ускорился — в среднем на 4–6%, а в Москве — до 15–20%. Особенно заметно подорожали однокомнатные квартиры эконом- и комфорт-класса: если в августе их можно было снять за 65 000 рублей, то к октябрю цена может достичь 70 000–80 000 рублей. Минимальная планка аренды в пределах старой Москвы (без учёта Зеленограда) поднялась с 35 000 до 37 000 рублей за месяц.
Основными причинами такого роста эксперты называют ограниченное предложение на фоне стабильно высокого спроса, а также дороговизну ипотечного кредитования, которая делает покупку жилья недоступной для многих семей. Аренда остаётся единственным реальным вариантом для значительной части населения, особенно для молодых людей и семей с детьми, переезжающих в крупные города.
С 1 октября на рынке аренды начинается новый этап — постепенное охлаждение спроса после пиковой активности августа и сентября. В это время количество новых арендаторов снижается, предложения начинают пополняться, а цены либо стабилизируются, либо слегка снижаются — особенно в массовом сегменте.
В высокобюджетных категориях — бизнес, премиум и элит-класс — снижение цен маловероятно. Владельцы таких объектов редко идут на уступки и предпочитают ждать подходящего арендатора, даже если это займёт больше времени. Их ставки остаются стабильными или растут незначительно, в отличие от эконом-сегмента, где конкуренция и чувствительность к цене гораздо выше.
В массовом сегменте восполнение экспозиции происходит за счёт квартир в старом жилом фонде, домах комфорт-класса и в районах с исторически более низкими ценами — например, в Новой Москве, где медианная стоимость аренды однушки в августе составила 59 800 рублей, или на востоке столицы — 67 300 рублей. Появление таких объектов на рынке сдерживает общий рост цен и даёт арендаторам больше возможностей для выбора.
По прогнозам аналитиков, к концу 2025 года средняя стоимость аренды в России вырастет примерно на 15% относительно начала года. Уже в октябре возможна первая корректировка — рост цен замедлится до 4–6% по сравнению с сентябрём. Если на рынок вернутся ранее снятые с аренды квартиры или появятся новые объекты, давление на цены ослабнет, что даст арендаторам временную передышку. Однако общий тренд на повышение сохранится — как минимум до конца года.
Наибольший рост цен прогнозируется в сегментах эконом- и комфорт-класса, где сосредоточена основная масса арендаторов. Жильё бизнес- и премиум-класса будет дорожать медленнее — из-за более узкой целевой аудитории и меньшей чувствительности к сезонным колебаниям. В результате разрыв в стоимости между массовым и элитным жильём будет постепенно увеличиваться.
Несмотря на сезонные колебания, рынок аренды остаётся крайне чувствительным к изменениям в объёме предложения. Даже небольшое увеличение числа доступных квартир способно сдержать рост цен, а их дефицит — спровоцировать новый виток подорожания. В условиях дорогой ипотеки и нестабильной экономической ситуации аренда для многих остаётся единственно возможным вариантом решения жилищного вопроса, что делает рынок устойчивым к краткосрочным просадкам, но уязвимым к структурным дисбалансам.
К октябрю арендаторам по всей стране придётся адаптироваться к новому уровню цен. Для многих это означает увеличение нагрузки на семейный бюджет. Однако в отличие от рынка покупки жилья, арендный сегмент остаётся гибким и способен быстро реагировать на изменения — как в сторону роста, так и в сторону коррекции. В ближайшие месяцы ключевым фактором, определяющим динамику цен, станет именно объём предложения: чем больше квартир появится на рынке, тем мягче будет ценовая политика арендодателей.
После октября рынок, скорее всего, войдёт в фазу стагнации — активность арендаторов снизится, предложения стабилизируются, а цены перестанут расти такими быстрыми темпами. Однако полноценного снижения не ожидается — скорее, замедление и локальные корректировки в зависимости от города и сегмента.
В регионах с высокой миграционной привлекательностью — таких как Санкт-Петербург, Екатеринбург, Казань, Новосибирск — осенний рост может быть чуть менее выраженным, чем в Москве, но всё равно ощутимым. В менее крупных городах сезонные колебания будут слабее, а цены — более стабильными.
В целом, рынок аренды в 2025 году демонстрирует умеренный, но устойчивый рост, обусловленный не столько инфляцией или девелоперской активностью, сколько структурными факторами: миграцией, дороговизной ипотеки и сезонной концентрацией спроса. Осенью арендаторам стоит быть готовыми к повышенным расходам, но уже зимой ситуация может стать более предсказуемой — если, конечно, не возникнет новых внешних шоков или изменений в макроэкономической политике.
Рынок аренды в России переживает типичный для осени всплеск активности, сопровождающийся ростом цен и дефицитом предложений. Однако этот сезон отличается от прошлых лет: рост остаётся умеренным благодаря накопленному ранее объёму доступного жилья. К октябрю рынок начнёт остывать, а цены — стабилизироваться. Для арендаторов это означает, что лучшее время для поиска выгодных предложений — уже сейчас, до окончательного завершения «горячего» сезона.