Плюсы и минусы ипотеки, что делать, если нет возможности гасить долг

Мы уже затрагивали тему ипотеки – не только важного сегмента потребительского рынка, но также одного из драйверов развития строительного комплекса. Однако речь шла об ипотеке в контексте показателей строительного комплекса России. Сегодня же мы рассмотрим не глобальные показатели, но интересные и важные для каждого нюансы данной сферы кредитования. Мы рассмотрим плюсы и минусы ипотеки, а также обозначим риски, которые возникают в том случае, если утрачивается возможность выплачивать деньги кредитной организации.

Статья по теме: Рост заказов и бум ипотеки: как стройкомплекс России прошёл I полугодие 2023 года

Масштабы ипотеки

Ипотека – один из основных каналов приобретения жилья во всём мире.  Только в США за последний квартал 2022 года было выдано ипотечных займов на 322 млрд долл.

В России ипотека является крупнейшим сегментом кредитования населения.

Рис. 1. Доля ипотеки в кредитах населению. Источник: Frank RG

По итогам лета ипотечный портфель российских банков достиг 16,4 трлн руб. (+18,5% с начала года).

Только в августе было выдано 216 тыс. ипотечных кредитов на 849 млрд руб. При этом доля льготных кредитов составила 56,5% (480 млрд руб.).

Средняя ставка по ипотеке (с учетом льготных программ) составила 8%.

Банки активно кредитуют покупку жилья, ведь ипотечные займы – одни из самых качественных. Доля просрочки на этом рынке составляет всего 0,35%.

Однако в последние месяцы, в связи с ужесточением денежно-кредитной политики, ипотечные программы оказались под ударом. Например, по льготной ипотеке планируется увеличить первоначальный взнос до 20% и урезать субсидии банкам. Также с октября повышены требования по выдаче всех ипотечных займов. 

Плюсы и минусы ипотеки 

Почему же ипотека так популярна, и каковы её минусы?

Преимущества ипотеки:

• Предсказуемость – кредит оформляется на долгий срок, а его условия заранее известны. Это дает возможность должнику распланировать будущие денежные потоки, обеспечивая как текущее потребление, так и выплату долга.
• Решение вопроса с жильём – заемщик получает свою квартиру. Поиск съемного жилья уже неактуален.
• Получение льгот – заемщик может получить налоговый вычет до 650 тыс. руб. Также он может сэкономить на процентах, если подходит под критерии льготной ипотеки.
• Объект инвестиций – недвижимость, как правило, растет в цене. Это дает возможность получить прибыль при продаже жилья.

Рис. 2. Динамика цен по сделкам на вторичном рынке жилья. Источник: СберИндекс

Недостатки ипотеки:

• Ремонт – он необходим для подавляющей части приобретаемого жилья. Его стоимость увеличивает финансовую нагрузку заемщика.
• Коммунальные и прочие платежи, связанные с владением недвижимостью, – они теперь за заемщиком.
• Возможность падения цены квартиры – в целом стоимость жилой недвижимости растет, но в конкретном регионе или в течение какого-то отрезка времени она может снижаться.
• Риск утраты платежеспособности – у долгосрочных кредитов есть и свои опасности, связанные с ухудшением финансов заемщика. Потеря работы, болезнь, развод – это далеко не полный перечень рисков заемщика.
• Снижение мобильности – ипотека уменьшает возможность должника переехать в другую местность. 

Возможные проблемы с оплатой ипотеки 

Итак, заемщик не может дальше оплачивать ипотеку. Тогда возможны три варианта развития событий:

• Он не идет на контакт с банком, надеясь, что ситуация как-то рассосется.
• Он уведомляет банк, что вновь станет платежеспособным, но ему нужен льготный период.
• Он полностью не имеет возможности выплачивать ипотеку, о чём и уведомляет банк.

Вариант №1 – самый плохой. Он не только усугубляет конфликт с банком, но и дает возможность беспрепятственно начислять пени по просрочке. Далее, когда конфликт перейдет в суд, заемщик не только потеряет квартиру, но взыскание может быть обращено и на другое его имущество.

Должник также может объявить себя банкротом, но от выселения из жилья это его все равно не спасёт, а кредитную историю он себе испортит надолго.

Вариант №2 – урегулирование сильно зависит от конкретного банка. Но в целом банк больше заинтересован пойти навстречу добросовестному заемщику, чем судиться с ним, а затем заниматься реализацией жилья. Основные варианты урегулирования:

• Рефинансирование – некоторые банки предоставляют подобную услугу, что поможет снизить процентные платежи.
• Кредитные каникулы (до 6 мес.) – эту льготу регулирует №106-ФЗ.
• Реструктуризация – банк идет навстречу и снижает сумму выплат на определённое время.

Вариант №3 – обычно должник, с согласия банка, продает жилье с обременением. Если его стоимость выросла, то он не только гасит ипотеку, но и получает некоторую прибыль.

Возможны и другие варианты, такие как предоставление жилья в аренду или получение господдержки (для многодетных семей).

Главный вывод – если у заёмщика назревают проблемы с выплатой ипотеки, то ему не следует прятаться от банка. Нужно, напротив, активно общаться с кредитором, обязательно документируя это взаимодействие, а также продолжать платить по ипотеке – хотя бы частично. Это не только увеличивает вероятность компромисса с банком, но и поможет при судебных разбирательствах.