Ещё месяц назад вся строительная отрасль страны затаила дыхание. Все ждали одной даты и готовились к ней. А вышло всё совсем не так, как предсказывали аналитики. Но обо всём по порядку. Чтобы понять, почему российский рынок недвижимости в последние месяцы напоминает нервный триллер, нужно вернуться немного назад.
Строительный бизнес всегда держится на вере в завтрашний день. Люди, которые вкладывают деньги в котлован на несколько лет вперёд, по определению не могут быть пессимистами. Но на последнем крупном отраслевом форуме страны эти самые оптимисты выглядели как никогда растерянными.
Причина банальна и жестока одновременно — квартиры перестали покупать. В крупных городах спад продаж измеряется десятками процентов год к году.
Что особенно неприятно — не спасла даже элитка. Обычно, когда массовый сегмент штормит, богатые покупатели продолжают раскупать дорогие квартиры несмотря ни на что. В этот раз спрос на премиальное жильё в Москве неожиданно просел почти на треть. Участники рынка честно называют этот год самым провальным за восемь лет.
Вся современная финансовая модель стройки завязана на деньгах покупателей, которые лежат на специальных защищённых счетах. Пока эти счета наполняются, застройщик получает у банка дешёвый кредит. Но как только денег там не хватает, включается совсем другая, рыночная ставка — и себестоимость взлетает в разы.
Сейчас именно это и происходит по всей стране. Строится в разы больше квартир, чем продаётся. В отдельных городах, чтобы распродать уже возводящиеся дома, потребуется больше пяти лет. То, что банки ещё недавно считали кризисным сценарием — до 40% нераспроданных квартир к моменту сдачи дома, — сегодня стало обычной практикой.
Именно на эту дату пришёлся главный нерв всей истории. Месяцами ходили слухи, что с 1 июля власти резко ужесточат условия семейной ипотеки — главного двигателя продаж последних лет. Обсуждались разные сценарии: ставку хотели сделать разной в зависимости от количества детей, а срок действия льготы ограничить пятнадцатью годами. По самым пессимистичным расчётам, выдача такой ипотеки могла просесть на треть.
Люди, читая эти новости, массово бросились фиксировать старые условия — кто-то торопился с покупкой, кто-то нервно звонил в банк. А буквально за пару дней до контрольной даты вице-премьер, курирующий стройку, неожиданно заявил: паниковать не нужно, с 1 июля вообще ничего не поменяется.
Более того, Минфин следом уточнил, что решение по новым правилам вообще не будут принимать раньше 1 октября. Формулировка прозвучала почти успокаивающе: до этой даты все условия программы сохраняются без изменений.
Официальная версия звучит так: чиновники хотят принять «взвешенное решение» и дать время подготовиться и людям, и банкам, и застройщикам. Но многие эксперты видят в этом манёвре куда более простую логику — резать по живому такую популярную программу неразумно в принципе.
Тем не менее пауза не отменяет главного: сама идея пересмотра никуда не делась, её просто перенесли. Более того, свежий бюджетный аргумент только усиливает позиции сторонников ужесточения — в прошлом году на льготные ипотечные программы государство потратило порядка 2 триллионов рублей, и это огромная нагрузка на казну.
Ещё год назад застройщики жили с твёрдой уверенностью: если станет совсем плохо, государство обязательно поможет отрасли деньгами. Строительство всегда считалось системообразующей сферой с колоссальным эффектом для всей экономики.
Эта иллюзия сейчас рассыпается на глазах. В бюджете дефицит, а чиновники прямо намекают: льготная ипотека и так обошлась стране слишком дорого. Показательно и то, что из обновлённого национального проекта по жилью убрали прежний ориентир — строить 120 миллионов квадратных метров в год. Теперь власти считают метры не на стройке, а на человека: к 2030 году на каждого жителя страны должно приходиться не менее 33 квадратов.
Один из замминистров строительства прямо ответил на просьбы застройщиков о поддержке: если помощь и будет, то не им, а покупателям жилья в новостройках.
Логичный вопрос — если спрос падает, может, пора снижать цены? С 2020 года стоимость квартир в новостройках выросла больше чем вдвое. Часть застройщиков уже пошла на скидки, снижая цену остатков квартир на 15–20%.
Другие категорически против такого пути, считая, что общий объём сделок от этого почти не изменится, а выиграет лишь тот, кто первым дал скидку — за счёт всех остальных игроков рынка. Директор одной из компаний, решившихся на снижение цен, объяснил свою стратегию образно и метко.
«Кто первый приехал, тот и запарковался».
Радикально обрушить цены застройщики на самом деле и не могут — себестоимость самой стройки давно перестала быть главной статьёй расходов. Огромную долю сейчас съедают требования местных властей и, конечно, банки, забирающие себе до пятой части выручки проекта.
По сути, эпоха, когда государство любой ценой разгоняло строительный бум, закончилась. Теперь на первый план выходит другая задача — с минимальными потерями достроить то, что уже начато, не оставив людей ни без квартир, ни без денег.
А главная интрига впереди — та самая осень, на которую перенесли решение по семейной ипотеке. Все понимают: рано или поздно правила всё равно изменятся, вопрос лишь в том, насколько жёстко.